Společenství vlastníků po velké novele

Společenství vlastníků po velké novele

Mgr. Markéta Jiříčková

I. Úvod

Novelou vyhlášenou pod č. 163/2020 Sb. došlo od 1. 7. 2020 k podstatným změnám nejen v ustanoveních upravujících právnické osoby ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ale i v ustanoveních týkajících se společenství vlastníků, jehož právní vymezení najdeme v § 1194 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále též jen „o. z.“). Novela do zákona promítla závěry aktuální judikatury a překlenula některé přetrvávající výkladové potíže.

II. Předkupní právo

Jak je patrné z důvodové zprávy, vládní návrh obsahoval zvláštní § 1188a, v němž se zaváděla výjimka z předkupního práva pro spoluvlastnické podíly na nemovité věci, které funkčně souvisí s převáděnou jednotkou, což byla přímá reakce na komplikace, které „znovu zavedení“ předkupního práva novelou provedenou zákonem č. 460/2016 Sb. účinnou od 1. 1. 2018 přineslo. V praxi byla hojně probírána a řešena problematika prodeje bytových jednotek a podílu na podzemních garážových stáních vymezených jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví všech či jen některých vlastníků bytových jednotek v domě. Docházelo tak k situacím, kdy podle tehdy platné právní úpravy měl být spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce nabízen desítkám či v některých případech stovkám ostatních spoluvlastníků. Ani soudní judikaturou se nepodařilo v mezidobí tuto situaci jednoznačně vyřešit, byť bylo rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR[1] řečeno, že za specifických podmínek může být uplatnění zákonného předkupního práva považováno za zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany. V průběhu legislativního procesu nakonec ale byla přijata úprava odpovídající původnímu konceptu nového občanského zákoníku, tedy obecné předkupní právo bylo opět zrušeno, přičemž předkupní právo svědčí spoluvlastníkům pouze v zákonem uvedených případech.

III. Založení společenství vlastníků

Dosavadní poněkud krkolomná dikce § 1198 o. z. způsobovala v praxi výkladové problémy a jevila se pro značnou část veřejnosti nejasná v otázce, kdy společenství vlastníků může, resp. musí, být založeno. Novelou tak byly tyto přetrvávající výkladové problémy předmětného ustanovení odstraněny. V zákoně je již tedy postaveno najisto, že společenství vlastníků je nutné založit, pokud v domě bude minimálně pět jednotek a zároveň čtyři různí vlastníci těchto jednotek. Nemělo by tak již dojít k situaci, že v domě budou více než 4 vlastníci jednotek, aniž by bylo společenství vlastníků založeno. Nesplnění této povinnosti je sankcionováno tím, že katastr nemovitostí nepovolí vklad vlastnického práva k jednotce převáděné dalšímu, míněno pátému, vlastníku, pokud nebude vznik společenství vlastníků prokázán. Blokace převodu se ale neuplatní v situaci, když by si stávající 4 vlastníci převáděli jednotky mezi sebou, nebo v případě, že by svoji jednotku převáděl kterýkoli z těchto vlastníků na třetí osobu za předpokladu, že on sám žádnou jinou jednotku v dané nemovitosti nevlastní.

Za zmínku jistě stojí, že bez náhrady byly zrušeny § 1202 a 1203 o. z. upravující tzv. odložený vznik společenství vlastníků, kdy v přechodném období se správcem domu stával zakladatel společenství vlastníků, tj. zpravidla developer. Zrušení těchto ustanovení bez náhrady bylo de facto nutné s ohledem na obecný zájem, aby společenství vlastníků vznikalo co možná nejdříve, což bylo posíleno v novele výslovně připuštěné možnosti založení společenství vlastníků jediným vlastníkem všech jednotek (typicky právě developerem). Na situace, kde v současné době většinový vlastník existuje, dopadají přechodná ustanovení, která byla k rušeným ustanovením přijata.

Asi největších změn dostál způsob založení společenství vlastníků. Podle zákonné úpravy platné do 1. 7. 2020 k založení docházelo schválením stanov, ale třemi možnými způsoby, a to buďto v prohlášení vlastníka podle §1166 o. z., nebo ve smlouvě o výstavbě podle § 1170 o. z. anebo souhlasným zakladatelským právním jednáním všech vlastníků jednotek podle § 1200 o. z. Nyní se společenství vlastníků rovněž založí schválením stanov, a to buď rozhodnutím o přijetí stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shodou všech vlastníků jednotek na jejich obsahu bez toho, aby se ustavující schůze konala. Notářský zápis bude z hlediska právní formy při založení společenství vlastníků vyžadován vždy. V případě přijetí stanov na ustavující schůzi se bude jednat o notářský zápis podle § 80a zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád, o rozhodnutí orgánu právnické osoby. Naproti tomu, shodnou-li se na obsahu stanov všichni vlastníci jednotek, půjde o notářský zápis o právním jednání. Jedinou výjimkou ze shora uvedeného bude případ, kdy bude společenství vlastníků zakládat jediný vlastník. V takovém případě se notářský zápis nevyžaduje. Tato výjimka je paradoxně založena na zcela opačném principu k požadavku povinné formy veřejné listiny (notářského zápisu) zakotvené v zákoně o obchodních korporacích v § 8 odst. 2, který stanovuje povinnou formu veřejné listiny vždy, připouští-li právní předpis, aby společnost založil jediný zakladatel. Z důvodové zprávy k této výjimce vyplývá, že: „Tato právní úprava vychází ze stávajícího znění (platného do 30. 6. 2020), dle kterého se notářský zápis nevyžaduje, zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Navrhovaná právní úprava toto nepřebírá, a to mimo jiné z důvodu, že společenství vlastníků již nově nebude možné založit v prohlášení, ale v souvislosti s tím se zachovává výjimka pro případy, kdy bude společenství vlastníků zakládat jediný vlastník všech jednotek. Předpokládá se totiž, že k založení společenství vlastníků jediným vlastníkem bude zpravidla docházet ve stejné době jako k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám prohlášením vlastníka této nemovité věci.“[2]

IV. Změna stanov

Novela pozměňovacím návrhem Ing. Milana Poura doplnila § 1200 o odstavec pátý, který jednoznačně stanovuje, že forma veřejné listiny se při změně stanov nevyžaduje. Stávajícímu stavu však předcházel poměrně dynamický vývoj přístupu k povinnosti veřejné listiny jakožto vyžadované formy pro změnu stanov.[3] „Před 1. 7. 2020 tak byla tato otázka řešena a vykládána tak, že:

a) pro změnu stanov společenství vlastníků jednotek vzniklých do 31. 12. 2013 dle zákona o vlastnictví bytů se forma veřejné listiny nevyžaduje, zde je však třeba podotknout, že tomu je tak proto, že soudci vrchních soudů dospěli k závěru, že úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb. se nedotýká společenství vlastníků vzniklých za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., což vzhledem k převažujícímu počtu společenství vzniklých na základě zákona o vlastnictví bytů není ideální stav,

b) pro změnu stanov společenství vlastníků jednotek vzniklých schválením stanov po 1. 1. 2014 (dle navrhované novely rozhodnutím ustavující schůze o přijetí stanov) se forma veřejné listiny vyžaduje,

c) pro změnu stanov společenství vlastníků jednotek založených jediným vlastníkem po 1. 1. 2014 se forma veřejné listiny patrně nevyžaduje.“[4]

Pokud tedy stanovy společenství vlastníků neobsahují povinnost, aby rozhodnutí o jejich změně bylo osvědčeno veřejnou listinou, účast notáře tak nebude na shromáždění vlastníků jednotek nutná.

V. Možnost náhradního shromáždění a rozhodování mimo zasedání

Přestože je vlastník oprávněn nechat se zastoupit na shromáždění jinou osobou,[5] jsou v praxi poměrně časté situace, kdy shromáždění není schopné se dlouhodobě sejít. Novela tak na návrh Hospodářské komory ČR zavedla nový právní institut náhradního shromáždění. Připouští-li tedy stanovy konání náhradního shromáždění, bude postačovat 40% účast vlastníků jednotek, resp. jejich hlasů. Lze tedy jen doporučit, aby si společenství vlastníků stanovy v tomto ohledu změnila a možnost náhradního shromáždění v nich výslovně zakotvila.

Stávající právní úprava rozhodování mimo zasedání, tzv. per rollam, v podstatě převzala úpravu předchozí. K rozhodování mimo zasedání bude i nadále možné přistoupit v případě, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné, a dále i v jiných případech, připustí-li to stanovy.[6] Zavedla a zpřesnila se pravidla pro hlasovaní per rollam v případech, kdy bude třeba přijmout rozhodnutí shromáždění veřejnou listinou.[7] Ovšem s ohledem na to, že shromáždění dle stávající úpravy již téměř žádné rozhodnutí veřejnou listinou nemusí přijímat, bude využití této úpravy minimální.

VI. Závěr

Právní úprava společenství vlastníků obsažená v občanském zákoníku byla od jeho účinnosti po celou dobu poměrně kritizována. Přestože řada nejasností byla postupně judikaturou a ustáleným výkladem dovozena, přinesla až novela jasné odpovědi. Z pohledu vlastníka jednotky je zcela jistě nejvítanější změnou zrušení zákonného předkupního práva. Z pohledu výboru zase možnost měnit stanovy ve všech případech bez nutnosti účasti notáře. A z pohledu právnických profesí je to zejména nastolení větší míry právní jistoty. U dalších provedených změn, o kterých tento článek výslovně nepojednává a které se týkají bytového spoluvlastnictví, zejména nová, detailní úprava správy bez vzniku společenství vlastníků, ukáže teprve praxe, zda budou efektivní a přínosné pro běžný život vlastníků jednotek.

• Štítky:
• 2021