K některým požadavkům na určení sídla právnické osoby při jejím zakládání či změně jejího sídla

Mgr. Lenka Vrběcká

Jednou z nutných podmínek pro existenci právnické osoby je určení jejího sídla,[1] které bude uvedeno ve veřejném rejstříku. Při zakládání právnické osoby (a podobně i při změně sídla právnické osoby) je nutno prokázat právní důvod užívání prostor, ve kterých je, či bude, umístěno sídlo právnické osoby. Takovým právním důvodem bývá zpravidla vlastnické právo, nájemní smlouva nebo podobné právní důvody.[2]

I přesto, že se právní úprava sídla právnické osoby zdá být nekomplikovaná, lze se v praxi setkat se situacemi, které přinášejí při zápisu sídla právnické osoby do veřejného rejstříku problémy.

Cílem tohoto článku je proto shrnout požadavky na umístění sídla právnické osoby pro potřeby zápisu sídla právnické osoby do veřejného rejstříku. Konkrétně se zaměřuji na situaci, kdy vznik právnické osoby či změna jejího sídla jsou prováděny prostřednictvím zápisu notářem. Nicméně totožné požadavky platí i pro případy, kdy žadatel provádí zápis právnické osoby či změnu jejího sídla prostřednictvím rejstříkového soudu. Následující text uvádí důležité aspekty zápisu sídla právnické osoby včetně odkazů na zákonnou úpravu a primárně se zaměřuje na praktické problémy, které bývají navrhovateli často opomíjeny.

Není třeba uvádět úplnou adresu

Není třeba uvádět úplnou adresu sídla právnické osoby přímo do zakladatelského dokumentu. Zákon[3] uvádí, že u právnické osoby zapisované do veřejného rejstříku postačí, pokud se v zakladatelském právním jednání uvede název obce, kde je sídlo právnické osoby. Výhodou je, že není nutné měnit zakladatelské právní jednání při změně sídla v rámci katastrálního území dané obce; v tomto případě stačí, když jednatel rozhodne o změně sídla bez nutnosti změny zakladatelského právního jednání. V opačném případě, kdy je uvedena v zakladatelském právním jednání úplná adresa sídla společnosti (včetně ulice a čísla popisného), je dle nedávné judikatury[4] nutné změnit zakladatelské právní jednání při změně sídla právnické osoby.

Někdy může být naopak vhodné uvést do zakladatelského právního jednání úplnou adresu sídla právnické osoby, a to např. tehdy, pokud je sídlo právnické osoby v malé vesnici. V tomto případě lze stěží předpokládat, že by právnická osoba v rámci malé obce měnila své sídlo. Případně to může být vhodné, když zakladatelé právnické osoby chtějí znemožnit, aby samotný jednatel mohl rozhodnout o změně sídla. Potom se může uvést do zakladatelského právního jednání úplná adresa sídla, neboť v tom případě se musí provádět změna zakladatelského právního jednání za účasti všech zakladatelů právnické osoby.

Požadavky registru územní identifikace, adres a nemovitostí

Adresa sídla právnické osoby musí splňovat požadavky definované vyhláškou č. 359/2011 Sb., o základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí. Tomuto požadavku je v praxi jednoduché vyhovět, neboť podání do veřejného rejstříku lze provést prostřednictvím webové aplikace (inteligentní formulář a ISVR), která umožňuje dohledat adresu nemovité věci, jež splňuje náležitosti dle citované vyhlášky.

Právní důvody aneb projevy vůle vlastníka nemovitosti

Pro účely zápisu sídla se za právní důvod považuje kupříkladu vlastnické právo, nájemní či podnájemní smlouva, smlouva o výpůjčce, služebnost, samostatné prohlášení.[5] Existují i případy, kdy právní důvod není třeba dokládat. Tím mám především na mysli možnost zjištění takové skutečnosti z informačního systému veřejné správy nebo jeho části, která je veřejnou evidencí, rejstříkem nebo seznamem, což vyplývá z § 14 odst. 1 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících (dále jen „ZoVR“).

Bude-li návrh na zápis sídla právnické osoby vytvořen prostřednictvím inteligentního formuláře a je-li právní důvod zjistitelný z katastru, pak není třeba dokládat výpis z kata­stru nemovitostí k takto vytvořenému návrhu. Nicméně vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí z placené evidence lze doporučit, a to z důvodu, aby bylo zřejmé, že na listu vlastnictví nejsou žádná omezení, která by znemožňovala umístění sídla. Pokud bude zápis sídla právnické osoby do veřejného rejstříku prováděn notářem prostřednictvím ISVR, musí být přiložen výpis z katastru nemovitostí, a to z důvodu prokázání právního důvodu.

Právní důvod užívání prostor, ve kterých je umístěno sídlo právnické osoby, musí právnické osobě svědčit po celou dobu, po kterou je její sídlo umístěno na adrese, která je zapsána jako sídlo právnické osoby.[6] To platí i v případě změny vlastnického práva k nemovité věci. Pokud rejstříkový soud zjistí od nového vlastníka nemovité věci, že odpadl právní důvod užívání prostor, vyzve právnickou osobu ke zjednání nápravy a poskytne jí k tomu přiměřenou lhůtu.[7] Právnická osoba má dvě možnosti, buď si opatří od nového vlastníka nemovité věci právní důvod užívání prostor, nebo musí provést změnu sídla právnické osoby. Nedojde-li ve stanovené lhůtě ke zjednání nápravy, může soud i bez návrhu rozhodnout o zrušení právnické osoby a navrhnout její likvidaci, a to i s ohledem na ochranu práv třetích osob.[8] Případně návrh na zrušení společnosti soudem může podat rovněž nový vlastník, a to dle § 172 OZ, k příslušnému krajskému soudu.[9] Soudem jmenovaný likvidátor provede její likvidaci.[10] Na základě provedené likvidace soud vymaže právnickou osobu z veřejného rejstříku.[11]

Došlo-li k výpovědi právního důvodu užívání prostor ze strany oprávněné osoby, vyzve rejstříkový soud právnickou osobu ke zjednání nápravy. Odvolání souhlasu s umístěním sídla právnické osoby ze strany oprávněné osoby ale neznamená ztrátu právního důvodu užívání prostor (např. nájemní smlouvy).[12]

Je důležité zdůraznit, že písemné prohlášení vlastníka nemovitosti či osoby oprávněné s budovou, bytem, nebo nebytovým prostorem nakládat ve smyslu § 14 odst. 2 ZoVR není právním důvodem k užívání prostor, ale stačí k doložení a existenci právního důvodu v rejstříkovém řízení.[13] Dále si musíme uvědomit, že zanikne-li právní důvod užívání prostor, pak rovněž zaniká i písemné prohlášení vlastníka nemovité věci o souhlasu s umístěním sídla právnické osoby.[14]^, [15]

Náležitosti, které musí souhlas s umístěním sídla splňovat, jsou definovány v § 14 odst. 2 ZoVR, konkrétně se jedná o:

• prohlášení vlastníka budovy, bytu nebo nebytového prostoru, kde je sídlo právnické osoby umístěno, musí mít písemnou formu,

• prohlášení musí obsahovat souhlas s umístěním sídla právnické osoby (souhlas musí být udělen osobou mající k tomu oprávnění, tj. majitelem či zmocněncem),

• prohlášení nesmí být starší více než tři měsíce od doby, kdy bylo uděleno, a podpisy na něm musí být úředně ověřeny.

Zatímco souhlas s umístěním sídla musí vyhovovat požadavkům § 14 odst. 2 ZoVR, pro plnou moc, která opravňuje zmocněnce k udělení souhlasu, není stanoveno omezení na časovou platnost (plná moc může být starší tří měsíců).[16]

Souhlas vlastníka nemovité věci může vyplývat i z nájemní smlouvy, popř. podnájemní smlouvy. Nicméně nutnost úředního ověření podpisu na nájemní smlouvě je přinejmenším sporná. A to proto, že u těchto typů smluv zákon[17] požaduje písemnou formu, a to za účelem prokázání nájemního vztahu, a úřední ověření podpisu se neukládá. Na druhou stranu je pro souhlas s umístěním sídla vyžadováno, aby na něm byly podpisy úředně ověřeny. Dle názoru autorky rovněž nelze ze zákona dovodit, že smlouva nesmí být v tomto případě starší tří měsíců.

Formy vlastnictví a jejich důsledky pro udělení souhlasu

Forma vlastnictví hraje důležitou roli při udělení souhlasu s umístěním sídla právnické osoby a je nutné brát ohled na různé formy vlastnictví. Vlastník musí poskytnout písemný souhlas s umístěním sídla, popř. může poskytnout písemný souhlas k nakládání s nemovitostí oprávněná osoba dle § 14 odst. 2 ZoVR (viz uvedené právní důvody výše).

Vlastní-li nemovitou věc pouze jediný majitel, musí udělit souhlas s umístěním sídla právnické osoby, i kdyby to byl některý ze zakladatelů právnické osoby.

V případě umístění sídla do budovy, která má několik různých vlastníků, popř. do budovy bytového domu (nikoliv při umístění sídla právnické osoby do konkrétního bytu), je nutné zabývat se i právní úpravou, jež upravuje rozhodování spoluvlastníků o nakládání se společnou věcí.[18] Pro rozhodování spoluvlastníků o nakládání se společnou věcí není důležitý nominální počet spoluvlastníků, ale hodnota jejich hlasů, neboť se zde uplatňuje princip majorizace.[19] O souhlasu s umístěním sídla mohou spoluvlastníci zpravidla rozhodovat většinou hlasů podle jejich podílů. V zákonem stanovených případech ve smyslu § 1129 o. z.[20] je třeba rozhodovat dvoutřetinovou většinou, resp. jednohlasně. Prohlášení o souhlasu s umístěním sídla musí být vysloveno všemi spoluvlastníky, popř. nelze-li souhlas většiny zajistit, postačí, pokud souhlas s umístěním sídla podepíše pouze příslušná většina.[21]

Je-li nemovitá věc součástí společného jmění manželů, je nutný souhlas obou manželů, neboť se nejedná o běžnou záležitost a dle § 713 OZ platí, že: „Z právních jednání týkajících se společného jmění nebo jeho součástí jsou manželé zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.“[22]

Pokud je vlastníkem nemovité věci právnická osoba, musí souhlas s umístěním sídla udělit osoba oprávněná zastupovat právnickou osobu,[23] nejčastěji jí je statutární orgán právnické osoby. U statutárního orgánu právnické osoby je nezbytné zkontrolovat, zda člen statutárního orgánu, který udělil souhlas, byl oprávněný zastupovat právnickou osobu, způsob zastupování a funkční období.

Pokud údaje zapsané ve veřejném rejstříku neodpovídají údajům uvedeným v souhlasu s umístěním sídla, je nezbytné zohlednit i situaci, že osoba, která udělila souhlas s umístěním sídla, byla v době udělení souhlasu oprávněná zastupovat právnickou osobu, ale pouze nebyla zapsána ve veřejném rejstříku, nebo byl v době mezi udělením souhlasu a zápisem sídla do veřejného rejstříku proveden výmaz osoby, která byla oprávněna zastupovat právnickou osobu. Podle názoru autorky je tento souhlas nadále platný za předpokladu, že není starší tří měsíců.

Je-li vlastníkem nemovité věci např. územní samosprávný celek, ať už základní územní samosprávný celek, nebo vyšší samosprávný celek, pak musí souhlas vlastníka s umístěním sídla podepsat osoba oprávněná zastupovat územní samosprávný celek, tedy starosta, popř. hejtman, a to po předchozím souhlasu příslušného orgánu územního samosprávného celku.[24]^, [25]

Pro úplnost uvádím, že umístění sídla právnické osoby v bytě je možné, pokud to neodporuje povaze právnické osoby[26] a nenarušuje to pořádek a klid v domě, v opačném případě může rejstříkový soud vyzvat právnickou osobu ke zjednání nápravy.

Omezení vlastnického práva bránící umístění sídla

Následující text upozorňuje na skutečnosti, které omezují vlastnické právo k nemovité věci a v jejichž důsledku nesmí vlastník ani osoba oprávněná k udělení souhlasu s umístěním sídla právnické osoby poskytnout písemný souhlas.

Vlastník nemovité věci nesmí udělit souhlas s umístěním sídla právnické osoby, pokud je nemovitá věc postižena exekučním příkazem. Dle § 47 odst. 6 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, platí, že majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné. Rozhodnutí Ústavního soudu dále uvádí, že umístění sídla právnické osoby je důvodem, který by mohl vést ke snížení hodnoty nemovitosti při jejím případném prodeji v rámci exekučního řízení.[27]

Dle názoru autorky rovněž platí, že u nemovité věci, která byla zajištěna jako náhradní hodnota v trestním řízení dle § 79g trestního řádu, nesmí vlastník nemovité věci udělit souhlas s umístěním sídla, neboť Ústavní soud poukazuje na to, že zajištění nemovité věci jako náhradní hodnoty podle trestního řádu představuje významný zásah do vlastnického práva k nemovité věci.[28] K tomuto zajištění se přistupuje např. v situaci, kdy existuje důvodné podezření, že nemovitost vlastníka byla financována z výnosů z trestné činnosti a tato skutečnost je zapsána v listu vlastnictví části C jako omezení vlastnického práva.[29]

Omezení vlastnického práva nemající vliv na umístění sídla

V předchozím odstavci jsem upozornila na omezení, která jsou důvodem, pro který nesmí vlastník nemovité věci udělit souhlas s umístěním sídla. Existují ale i omezení vlastnického práva, která nebrání vlastníkovi nemovité věci poskytnout souhlas s umístěním sídla právnické osoby, kterými jsou zástavní právo, služebnost, zákaz zatížení a zákaz zcizení. Výkladem lze totiž dovodit, že služebnost, zákaz zatížení, zákaz zcizení a zástavní právo omezují ius disponendi. Kromě ius disponendi vlastníkovi náleží i další dílčí vlastnická oprávnění, a to ius possidendi, ius utendi et fruendi a mnohá další.[30] Dle názoru autorky platí, že vlastník nemovité věci je oprávněn udělit souhlas s umístěním sídla, protože mu svědčí ius possidendi a navíc jako vlastník nemovité věc má právo na užitek z toho, že poskytl právnické osobě souhlas s umístěním sídla, tedy ius fruendi.

V případě, kdy bylo závazkovým právním vztahem zřízeno zástavní právo smluvní či zákaz zatížení nebo zákaz zcizení, je nezbytné zohlednit i smluvní podmínky, protože ty mohou souhlas s umístěním sídla zakázat pod smluvní pokutou nebo ho úplně vyloučit. Vlastníkovi nemovité věci lze pak v těchto případech doporučit, aby si obstaral souhlas od zástavního věřitele a od osoby oprávněné k zákazu zatížení a k zákazu zcizení.

Závěrem

Požadavky na zápis sídla právnické osoby přímo vyplývají z platné právní úpravy a judikatury. Nicméně často dochází ke komplikacím při zápisu sídla do veřejného rejstříku, které bývají často způsobeny neúplnými podklady. Uvedený rozbor důležitých aspektů zápisu sídla právnické osoby není vyčerpávající analýzou, ale primárně souhrnem klíčových témat, se kterými se v praxi setkáváme.

• Štítky:
• 2018