Právo stavby a jeho využívanost v praxi

Mgr. Pavel Bachura

 

Než se budu zabývat samotnou využitelností práva stavby v praxi jednotlivými subjekty, je nutné říci, že účinností nového občanského zákoníku se ode dne 1. 1. 2014 navrátil do našeho právního řádu staronový právní institut, zvaný právo stavby. Hlavním smyslem tohoto právního institutu je umožnit stavebníkovi postavit, rekonstruovat, modernizovat apod. novou nebo stávající stavbu na pozemku cizího vlastníka, a potlačit tak zásadu superficies solo cedit. Stavba se tak ihned nestane součástí pozemku, ale součástí práva stavby, maxim. však na 99 let. Pro lepší grafické znázornění je tak možné si představit právo stavby jako „jarovou bublinu“ umístěnou na pozemku cizího vlastníka, ve které se nachází určitá stavba. Po uplynutí sjednané lhůty zřízení práva stavby tato bublina splaskne a stavba se stane součástí pozemku. Hlavní výhody tohoto institutu lze pochopitelně spatřovat v jeho věcněprávních účincích, tedy účinnosti vůči všem osobám, nikoliv jen mezi smluvními stranami. Oproti např. nájmu, výpůjčce a dalším obligačním institutům, které lze na základě jednostranného právního jednání ukončit, právo stavby je nutné ukončit na základě souhlasného projevu vůle účastníků smlouvy. Nikoliv tedy dle jednostranného právního jednání, např. výpovědi jako u nájmu.

V rámci své diplomové práce na téma právo stavby na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně ve školním roce 2015–2016 a rovněž i po ukončení studia jako zaměstnanec katastrálního úřadu jsem se kromě jiného zabýval i průzkumem uplatnění práva stavby v praxi v období 2014–2016. Na základě poskytnutých dat z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního bylo v České republice za rok 2014 uzavřeno a zároveň povolen vklad práva stavby u 227 smluv. Za rok 2015 to bylo již 405 smluv a za rok 2016 již 493 smluv. Obliba práva stavby u veřejnosti tak byla a je na vzestupu. Samotný průzkum se orientoval na identifikaci a procentuální zastoupení subjektů v pozici stavebníka a vlastníka pozemku. Subjekty byly rozděleny na: fyzické osoby, obce, kraje, Českou republiku a zbývající právnické osoby. Dalšími nezbytnými a důležitými instituty v rámci průzkumu práva stavby a jeho využitelnosti v praxi byla doba a účel práva stavby.

Na straně vlastníka pozemku tak jednoznačně dominovaly fyzické osoby, které si v roce 2014 „ukrojily“ největší podíl z tohoto „koláče“, a to 58 %. V roce 2015 pak 53 % a v roce 2016 67 %. Následovaly právnické osoby: rok 2014 29 %, rok 2015 25 % a rok 2016 23 %. Obce za rok 2014 12 %, rok 2015 20 % a rok 2016 9 %. Kraje a Česká republika na straně vlastníka pozemku jsou zcela zanedbatelnými subjekty s podílem k celku o velikosti 1 %, a proto nedochází k významnému zájmu zřízení práva stavby na jejich pozemcích. U obou zmiňovaných subjektů jde o zcela marginální téma.

V pozici stavebníka byly obce i Česká republika rovněž tak jako v pozici vlastníka pozemku zcela okrajovými subjekty. Kraj jako samostatný subjekt právního jednání není v pozici stavebníka při uzavření smlouvy o právu stavby registrován. Dominantním subjektem v této pozici se tak staly právnické osoby, které v roce 2014 dosáhly 58 %, v roce 2015 (50 %) a v roce 2016 (51 %). Fyzické osoby jako stavebníci, využívající cizí pozemek pro stavbu, svými 41% za rok 2014, 47 % za rok 2015 a 45 % rok 2016 výrazně posílily svoje postavení v pozici stavebníka a dle mého názoru velmi překvapivě konkurují za poslední 2 roky právnickým osobám.

Samotná doba zřízení práva stavby byla nejčastěji využívána od 91 do 99 let, 0 až 5 let, 6 až 10 let. Dále rovněž od 20 do 50 let a 80 až 90 let. Obce jako vlastníci pozemků nejčastěji uzavíraly smlouvy o právu stavby do 10 let s účelem práva stavby rodinný dům, tedy na kratší období. Období mezi 30 až 40 lety bylo využíváno obcemi pro zřízení práva stavby za účelem staveb zejména víceúčelových, staveb pozemních komunikací apod. Na dobu delší, s maximální dobou 99 let, byl užíván účel studna, hráz, stavba autobusové zastávky.

Důležitým institutem je i účel práva stavby. V současné době katastrální úřad disponuje cca 80 účely práva stavby. Nejčastěji využívaným účelem ve výše uvedených obdobích byl jednoznačně rodinný dům. Dále se jednalo o garáž, více­účelovou stavbu, stavbu pro výrobu a skladování, stavbu pro technické zázemí a další typy staveb. Stavby typu studna, včelín, stavba plotu, stavba základové desky, stavba pomníku a další specifické způsoby užívání staveb, u nichž bude více než zřejmé, že nesplní podmínku zápisu staveb do katastru dle katastrálního zákona, budou po zániku práva stavby jen součástí pozemku. Náhledem do veřejného seznamu, katastru nemovitosti, tak tyto specifické stavby nebudou zjistitelné.

Průzkum jednoznačně ukázal, že na straně vlastníka pozemku mají velmi výrazný podíl fyzické osoby. Na straně stavebníka právnické osoby. Nejběžnější dobou při uzavírání práva stavby je období buď do 10 let, nebo naopak na dobu od 90 do 99 let. Zanedbatelná není ani doba od 20 do 50 let. Nejrozšířenějším účelem práva stavby je zcela jednoznačně rodinný dům. Nesmíme opomenout ani další často využívané účely práva stavby: víceúčelová stavba, stavba pro výrobu a skladování, garáž, stavby pro služby, stavby technického zázemí, ale i myčka či rekreační dům. Dle mého názoru institut práva stavby rozhodně nelze v současné době podceňovat, byť jeho obsahová stránka a správný popis ze stran účastníků „svépomocí“ má výrazné slabiny a mnohokrát bylo správní řízení zastaveno.

 

Zpět