Výmaz zajišťovacích práv a poznámek exekutora na listech vlastnictví v katastru nemovitostí po zpeněžení nemovitého majetku v likvidacích pozůstalostí

Mgr. Ing. Drahomír Foltan

LIKVIDACE POZŮSTALOSTI, KTERÁ JE UPRAVENA V ZÁKONĚ Č. 292/2013 SB., O ZVLÁŠTNÍCH ŘÍZENÍCH SOUDNÍCH, PŘINÁŠÍ S SEBOU MNOHO ÚSKALÍ PŘI APLIKACI JEJÍCH USTANOVENÍ. Jedním z aplikačně komplikovaných ustanovení se jeví zejména výmaz zajištění a poznámek exekutora z katastru nemovitostí po zpeněžení nemovitostí v likvidaci pozůstalosti.

ospěl jsem k závěru, že tato problematika je velmi aktuální a že je skutečně třeba se k ní nově postavit. Celá problematika se týká toho, jak „očistit“ list vlastnictví od práv třetích osob a od poznámek zapisovaných do katastru nemovitostí v souladu se zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v případě prodeje těchto nemovitostí v likvidaci pozůstalosti.

V první řadě je třeba si uvědomit, že institutů zapisovaných do katastru nemovitostí je celá řada. Zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen ZŘS), pamatuje svým způsobem pouze na zajišťovací instituty v § 236 ZŘS, a to pouze na ty, které mají věcný charakter a zapisují se do katastru nemovitostí. Tím se zřejmě bude jednat o tyto zajišťovací instituty, které jsou nejběžnější:

• Zástavní právo

• Zajišťovací převod práva

• Omezení převodu nemovitostí (Tento institut je nejméně známý. Byl upraven v § 58 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, mezi 1. 4. 1964 a 31. 12. 1991)

 „… institut omezení převodu nemovitostí, který 1. 4. 1964 nahradil smluvní zástavní právo, měl řadu výhod. Za největší z nich lze považovat okolnost, že dokud omezení trvalo, byl převod bez souhlasu věřitele neplatný. I když od 1. 1. 1992 nebylo v rámci občanského zákoníku možno toto omezení sjednat, práva a povinnosti ze vzniklých omezení se řídí dosavadními předpisy (§ 874 ObčZ)…“[1]

Zástavní práva jsou nejběžnějšími zajišťovacími instrumenty, které jsou zapisovány do katastru nemovitostí jako práva věcná bez ohledu na způsob jejich vzniku a dají se vymazat prostřednictvím § 236 ZŘS prakticky všechna. Je úplně lhostejné, jestli se jedná o zástavní právo vzniklé rozhodnutím soudu (soudcovské zástavní právo), rozhodnutím exekutora (exekutorské zástavní právo) nebo rozhodnutím správního orgánu (správní zástavní právo), příp. zástavní právo, které vzniká smluvně soukromoprávním institutem (zástavní právo smluvní), nebo zástavní právo vznikající ze zákona na základě nějaké právní skutečnosti či plynutím času (ex lege).

Vždy se jedná o zajišťovací institut, který plní stejné funkce, a to funkci zajišťovací a funkci uhrazovací.

V  § 236 odst. 4 ZŘS se píše: „Je-li zpeněžený majetek zapsán ve veřejném nebo jiném seznamu, likvidační správce nebo notář bezodkladně oznámí tomu, kdo takový seznam vede, nabytí vlastnictví k tomuto majetku zpeněžením, způsob provedeného zpeněžení, osobu nabyvatele a zánik zajištění váznoucího na tomto majetku.“

Z uvedeného paragrafu plyne, že se vymazávají veškerá zajištění, která zákon zná a znal. Toto se tedy týká nejen zástavních práv, ale také ostatních druhů zajištění, které se zapisují do katastru nemovitostí, z nichž ty, které nás v současnosti nejběžněji potkávají, byly vyjmenovány výše. Katalog zajišťovacích práv ovšem nemusí být vždy úplný, tak jak ho zná občanský zákoník.

Katalog zajišťovacích institutů v ZŘS není omezen, jako je tomu v zákoně č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon (dále jen IZ), a to v § 2 písm. g), kde je jednoznačně stanoveno, co za zajištění tento zákon považuje, bez ohledu na to, co zajištěním rozuměl nejen občanský zákoník, ale také celý právní řád.

Rozmístění jednotlivých druhů zajištění se nemusí vyskytovat pouze v občanském zákoníku, byť sem tento institut svou systematikou patří. Ustanovení § 242 ZŘS nerozlišuje zajišťovací instrumenty systematikou občanského zákoníku, ale akceptuje všechna zajištění pohledávek bez ohledu na to, zda zajištění má věcný charakter či nikoliv, zda je situo­váno v občanském zákoníku či v jiném zákoně.

Bavíme-li se o zajištěních zapisovaných do katastru nemovitostí a o jejich následném výmazu po prodeji nemovitostí v likvidaci pozůstalosti, pak v našem případě do katalogu zajišťovacích instrumentů budou spadat taková zajištění, která se do katastru nemovitostí dají zapsat nebo podle dřívější úpravy dala zapsat.

Jakmile likvidační správce pozůstalosti nebo notář zpeněží nemovitý majetek, musí v souladu s § 236 odst. 4 ZŘS oznámit veřejnému seznamu – katastru nemovitostí prodej. Dále musí oznámit nabytí vlastnictví, způsob provedeného zpeněžení. To vše dokládá návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jehož přílohou je např. kupní smlouva.

Dále oznámí zánik zajištění na zpeněženém majetku. Toto oznámení provede likvidační správce pozůstalosti nebo notář vykonávající v uvedeném dědickém řízení o pozůstalosti činnost soudního komisaře. Povinnost oznámit zánik zajištění zpeněžením je dána alternativně dle § 236 odst. 4 ZŘS, mezi likvidačního správce pozůstalosti a notáře. Zákon tyto dva subjekty mezi sebou alternuje slůvkem „nebo“, takže platí, že pokud oznámí katastru nemovitostí, že zaniklo zajištění, je dostačující, když tak učiní pouze jeden z nich. Toto oznámení o zániku zajištění není třeba vydávat formou usnesení. Notář v pozici soudního komisaře by sice mohl usnesení vydat, ale likvidační správce pozůstalosti tuto pravomoc nemá.

Z § 236 odst. 3 ZŘS dále plyne, že „nabytím majetku z likvidační podstaty nepřechází na nabyvatele zajištění pasiv pozů­stalosti a zajištění dluhů třetích osob“. Pokud tedy přechodem vlastnického práva k nemovitostem na nového vlastníka nepřechází zajištění, pak jediným rozumným výkladem je zánik zajišťovacího institutu samotným převodem vlastnického práva.

Katastrální úřad by měl zareagovat stejně jako u vydání oznámení o zániku zajišťovacích a jiných práv v případě insolvenčního řízení, kde jednotlivá územní pracoviště katastrálního úřadu jsou na tato oznámení od insolvenčních správců zvyklá a respektují je. Insolvenční správci tato oznámení vydávají v souladu s § 167 odst. 5 IZ nabyvateli vlastnického práva k zajištěné věci, když zajištění zaniklo v souladu s § 285 odst. 1 IZ. Tito nabyvatelé pak potvrzení po­užívají jako přílohu k návrhu na výmaz zástavního práva. V tomto případě insolvenční správce není oprávněn vymazat zástavy, pouze vydat potvrzení, protože nemůže být dle katastrálních předpisů účastníkem tohoto řízení. V případě likvidačního správce pozůstalosti je tomu ovšem jinak, ten je dle § 236 odst. 4 ZŘS přímo zmocněn k tomuto oznámení veřejnému rejstříku – katastru nemovitostí.

Jak podle ZŘS, tak podle analogie vycházející z insolven­čního práva, by zajišťovací práva měla být na základě oznámení bez problému odstraněna. Je pravda, že se tak bude dít návrhem na vklad vlastnického práva a podle úpravy o správních poplatcích bude zatížen tento vklad poplatkem 1 000 Kč, který lze ovšem smluvně přenést na kupujícího.

Analogii s insolvenčním právem volím záměrně proto, že mnoho institutů je do likvidace pozůstalosti převzato z insolvenčního práva. Převzetí se sice dělo dosti neobratně a nedůsledně, a tak není používána stejná terminologie.

Tímto způsobem by měly být z katastru nemovitostí po převodu vlastnického práva k nemovitostem odstraněny zápisy zaniklých zástavních práv.

Druhou poměrně nejasnou problematikou je odstranění poznámek exekutora. Nejobvyklejšími jsou

• poznámka o zahájení exekučního řízení

• poznámka o nařízení dražby

V tomto směru považuji insolvenční zákon a jeho instituty směřující k odstranění poznámek exekutora za inspirativní, když v insolvenci dle § 285 odst. 1 písm. a) IZ „zanikají nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce“.

V insolvenčním řízení zanikají zpeněžením majetku pouze účinky exekuce.

Potvrzení o zániku práva dle § 285 IZ vydává dle § 167 odst. 5 IZ insolvenční správce.

ZŘS ve svém § 198 odst. 1 říká: „Výkon rozhodnutí nebo exekuce, která by postihovala majetek náležející do likvidační podstaty, se dnem právní moci usnesení o nařízení likvidace pozůstalosti zastavuje; účastníky řízení o výkon rozhodnutí nebo exekuce o tom bezodkladně vyrozumí soud, u něhož je toto řízení vedeno. Pokud se řízení o výkon rozhodnutí nebo exekuce týkalo nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, oznámí soud tuto skutečnost také katastrálnímu úřadu.“

V likvidaci pozůstalosti se exekuce zastavuje. Zastavení exekuce s sebou nese takové následky, které znamenají, že nic nelze vykonat. Zaniká arrestatorium a inhibitorium. Následně soud vyrozumí účastníky řízení a katastrální úřad.

Z formulace vyplývá, že na rozdíl od insolvenčního řízení, kdy exekuci nelze vykonat a exekuce se nezastavuje, zde v likvidaci pozůstalosti se exekuční řízení zastavuje „ex lege“. Soudem, který má na mysli § 198 odst. 1 ZŘS, by dle mého názoru neměl být exekutor, ale exekuční soud, protože pravomoc exekutorovi svěřená státem končí dnem právní moci usnesení o nařízení likvidace, což je den zastavení exekuce „ex lege“.

Katastrální úřad, resp. jeho územní pracoviště, by mohl provést výmaz poznámek exekutora i na základě doručení této informace soudním komisařem, protože smyslem ustanovení není doručení formálně určenou osobou, ale aby se do sféry adresáta dostala informace, že exekuce skončila „ex lege“.

Ustanovení: „Účastníky řízení o výkon rozhodnutí nebo exekuce o tom bezodkladně vyrozumí soud, u něhož je toto řízení vedeno“ je formulováno nešťastně, protože jednotlivá územní pracoviště katastrálního úřadu pak trvají na tom, aby to, co zaniklo plynutím času nebo na základě nějaké skutečnosti a je patrno z pravomocného usnesení soudního komisaře o nařízení likvidace pozůstalosti, bylo ještě oznámeno exekučním soudem, kde přílohou bude listina vydaná notářem formou usnesení o nařízení likvidace pozůstalosti s vyznačením právní moci.

Důvod, proč je nutné, aby soudní komisař požádal exekučního soudce v dané věci, aby napsal katastrálnímu úřadu, že skončila exekuce, vidím především v tom, že exekuční soud se musí také nějak dozvědět o tom, že exekuce „ex lege“ skončila a je nutné ji formálně zastavit také u soudu a spis dát do archivu soudu. V podstatě vyřídit spis.

Návrh soudního komisaře na exekuční soud vnímám jako praktický, protože soud se musí ze zákona s každým podáním vypořádat a navíc tento návrh má také oporu v § 27 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, kde se hovoří, že: „Poznámku vymaže katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu.“

Shrneme-li celou problematiku, tak po prodeji nemovitostí v likvidaci pozůstalosti notář nebo likvidační správce pozůstalosti oznámí katastru nemovitostí zánik zajišťovacích práv. Jsou-li v katastru nemovitostí u zpeněžené nemovitosti zapsány ještě poznámky, např. exekutora, pak tyto poznámky lze vymazat pouze prostřednictvím exekučního soudu na základě podání soudního komisaře tomuto soudu. Notář ve funkci soudního komisaře sice má svěřenu pravomoc soudu, ale není tím, kdo toto oznámení může katastrálnímu úřadu podat.

V závěru je nutné vzpomenout, že stejnými problémy trpělo také insolvenční právo, zejména pak, když poznámky exekutorů byly vymazávány tak, že insolvenční správce navrhl exekučnímu soudu zastavení exekuce po prodeji nemovitostí, kdy poznámka v katastru nemovitostí směřovala proti povinnému, a nikoliv proti novému vlastníkovi věci. Návrh po popsání skutkové stránky se děl prostřednictvím § 268 odst. 1 písm. h) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen OSŘ). Soudy exekuci zastavily a současně se zastavením na návrh doručily zastavení exekuce katastru nemovitostí do příslušné sbírky listin k příslušným nemovitostem. To se dělo ještě dle staré konkursní úpravy, a to dle zákona č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání (dále jen ZKV).

Výhoda ZŘS oproti staré konkursní úpravě je v tom, že exekuce je již zastavena „ex lege“, jen soud se to musí dozvědět, aby to územnímu pracovišti katastrálního úřadu nebo katastru nemovitostí také oznámil. Likvidační správce pozůstalosti se tedy nemusí zabývat zastavením exekučního řízení pro důvody uvedené v § 268 odst. 1 písm. h) OSŘ.

Záměrně jsem použil paralelu mezi insolvenčním řízením a likvidací pozůstalosti. Mám za to, že historicky se insolvenční řízení potýkalo s podobnými problémy jako dnes právě likvidace pozůstalostí.

„Z pohledu ekonomiky jako celku není insolvenční řízení ničím jiným než platformou pro exit hospodářsky neúspěšných subjektů z trhu. Exit je integrální a životně důležitou součástí tržní ekonomiky a je součástí tzv. kreativní destrukce, jež zajišťuje neustálé přizpůsobování struktury ekonomiky vývoji lidské společnosti a jejích preferencí. Úlohou insolvenčního práva není exitu bránit, ale naopak zvyšovat jeho efektivnost tak, aby se aktiva a další faktory využívané ekonomicky neúspěšnými subjekty dostaly za co nejnižších transakčních nákladů do rukou stran, které je budou schopny využívat efektivněji. ... Insolvenční řízení je sice formou exitu z trhu, exit však může probíhat i jinými formami než insolvenčním řízením.“[2] Touto formou exitu je právě likvidace pozůstalosti, a proto její instituty by měly mít tytéž následky jako insolvenční instituty, aby smysl řízení byl naplněn.

• Štítky:
• 2017