Výměněk

Mgr. Jakub Straděj

V souvislosti s rekodifikací soukromého práva byla s účinností od 1. ledna 2014 do českého právního řádu zavedena  celá řada pojmů, které si lidé v dnešní moderní společnosti obvykle spojují  spíše s minulostí. Mezi ně můžeme zařadit i tzv. výměnek.

Historie

Výměnek (lat. „reservatum rusticum“), jako prostředek zvykového práva, získal v dřívějších dobách své hlavní praktické využití na venkově v případech, kdy docházelo k přenechání zemědělské usedlosti novému vlastníkovi (typicky mladšímu členu rodiny). Tento institut sloužil k zaopatření odstupujícího hospodáře, který si vymiňoval rentu spočívající v určitém plnění, zpravidla naturálním, váznoucí na postoupeném hospodářském statku.

Ačkoliv se výměnku věnuje jak prvorepubliková judikatura, tak i literatura, paradoxně se s jeho legálním zakotvením v našem právním prostředí setkáváme až ve vládním návrhu československého občanského zákoníku z roku 1937, který však nakonec nikdy nevstoupil v účinnost. Poprvé se tedy v našem právním řádu výměnek objevil až díky tzv. střednímu občanskému zákoníku (§ 181 a násl. zák. č. 141/1950 Sb.), který jej v rámci hlavy deváté, upravující věcná břemena, zařazoval mezi věcná práva.

Občanský zákoník z roku 1964 výslovnou úpravu výměnku již neobsahoval. Zajištění osoby a jejího bydlení na dobu dožití bylo proto standardně v praxi řešeno prostřednictvím věcných břemen in personam spočívajících v právu doživotního užívání bytu a případných dalších oprávněních s tím spojených.

Stávající právní úprava

Současný občanský zákoník[1] svým obligačním pojetím výměnku navazuje na vládní osnovu z roku 1937, když jej zařazuje v rámci části o relativních majetkových právech mezi závazky ze zaopatřovacích smluv. Ustanovení § 2707 odst. 1 OZ vymezuje smlouvu o výměnku, prostřednictvím které „si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.“[2] Ze shora uvedené definice i ve spojení se začleněním tohoto institutu v rámci uspořádání občanského zákoníku je tedy zřejmé, že hlavní smysl výměnku lze spatřovat v zajištění zaopatření zcizitele (tzv. výměnkáře) při převodu jeho nemovitosti na nového vlastníka (osobu zavázanou k výměnku).

Při uzavření výměnkové smlouvy je nezbytné pamatovat na důležitý aspekt spočívající v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci. Tímto rysem se výměnek odlišuje od věcných břemen, která je možné zřídit i samostatně bez jakékoliv návaznosti na zcizení nemovitosti. Smlouva zřizující výměnek bude zpravidla uzavírána současně s převodní (typicky kupní či darovací) smlouvou na jedné listině. Nebrání to však tomu, aby věcná souvztažnost výměnku a převodu vlastnictví zůstala zachována i v případech, kdy budou obě právní jednání učiněna na dvou listinách či s časovým odstupem. V souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci lze zřídit výměnek jak následně, tak i před uskutečněním takového převodu. Zákonodárce dokonce v ustanovení § 2708 OZ výslovně umožnil, aby za účelem zajištění větší právní jistoty budoucího výměnkáře mohlo dojít k zápisu tzv. budoucího výměnku do katastru nemovitostí ještě před tím, než proběhne samotný převod příslušné nemovitosti do rukou nabyvatele. Z dosavadní praxe katastrálních úřadů však vyplývá, že takové ujednání není zatím příliš obvyklé.

Obsah výměnku

Ujednání ve smlouvě o výměnku, jež upravují samotný obsah a rozsah závazku sloužící k zaopatření výměnkáře, mohou být velice rozmanitá. Vzhledem k tomu, že zřízení výměnku musí souviset s převodem nemovité věci, zpravidla bude obsahem takové smlouvy ustanovení zajišťující zachování bydlení pro výměnkáře (jako dosavadního vlastníka) v dané nemovitosti, resp. v její části, a to na dobu po provedení převodu vlastnického práva na nového nabyvatele. Občanský zákoník v ustanovení § 2707 odst. 2 výslovně zmiňuje možnost použití ustanovení zákona týkajících se služebnosti bytu i na smlouvu o výměnku.[3]

Výměnková smlouva však může vedle standardního zabezpečení bydlení zahrnovat i širokou škálu dalších oprávnění směřujících k zaopatření výměnkáře. Půjde o vymezený soubor práv na dílčí plnění, ke kterým se zaváže osoba povinná z výměnku a která budou obvykle spočívat v poskytování určitých naturálních dávek, stravy (např. příprava teplých obědů a večeří), lékárenských přípravků, oblečení, domácích potřeb, paliva k vytápění apod. Nic nebrání tomu, aby si smluvní strany ujednaly i závazek k zajišťování pravidelného úklidu, praní a žehlení, běžných oprav v domácnosti či dopravy k lékaři.[4] Výměnkář si může vyhradit, že mu bude poskytováno i opakující se peněžité plnění, podpůrně se pak použijí ustanovení občanského zákoníku o důchodu. Nezřídka bude nový majitel nemovitosti na základě výměnku povinen strpět některá vyhrazená oprávnění odstupujícího vlastníka, jako např. čerpání vody ze společné studny či požívací právo k půdě, resp. úrodě. 

Jak vyplývá z výše zmíněné variability možných ujednání, výměnek se skládá z řady dílčích práv sjednocených kauzou spočívající v zaopatření výměnkáře a záleží vždy na účastnících, v jaké míře a jak podrobně si obsah vzájemných práv a povinností sjednají. Zákon výslovně počítá s přiměřenou aplikací jednotlivých ustanovení o právech, z nichž se výměnek skládá. Nicméně, z důvodu zajištění právní jistoty všech stran do budoucna je vhodné, aby již na začátku smluvního vztahu došlo ke sjednání rozsahu poskytovaného plnění co do kvantitativní stránky. Pokud však smlouva o výměnku mlčí či neupravuje jinak, občanský zákoník dokonce podpůrně pro obsah práv výměnkáře jako rozhodující aspekt umožňuje aplikovat místní zvyklosti.[5]

Ačkoliv na to nemuselo být při uzavření smlouvy o výměnku výslovně pamatováno, zákon vymezuje určité mimořádné životní situace spíše krátkodobého charakteru, ve kterých automaticky ukládá osobě zavázané k výměnku povinnost přispět výměnkáři pomocnými úkony. Občanský zákoník tedy apelujíce na určité morální povinnosti a veden zásadou dobrých mravů zakotvuje v ustanovení § 2709 povinnost pomoci oprávněnému v nemoci, při úrazu nebo v podobné nouzi, aniž by to bylo výslovně ujednáno. Rozsah pomoci bude záležet na konkrétní situaci s tím, že tato povinnost je časově omezena na dobu trvání nezbytné potřeby výměnkáře. Osoba zavázaná k výměnku se může rozhodnout, zda tyto pomocné úkony zajistí osobně, v opačném případě se lze této povinnosti zprostit tím, že zprostředkuje umístění výměnkáře do vhodného zařízení, kde o něj bude dočasně postaráno. Půjde zpravidla o zdravotnické zařízení či ústav sociálních služeb, které zabezpečí náležitou péči s tím, že se předpokládá souhlas výměnkáře s umístěním do takového zařízení. Lze mít za to, že návrh umístění do zařízení, které je pro výměnkáře ne­úměrně finančně zatěžující či lidsky nedůstojné, nezpůsobuje v případě odmítnutí ze strany výměnkáře zproštění povinnosti zavázané osoby poskytnout pomocné úkony v nouzi ve smyslu § 2709 OZ. Není-li ujednáno jinak, náklady spojené s pobytem v příslušném zařízení nese výměnkář sám.

Změna poměrů

Zákonodárce ovšem pamatoval i na situaci, kdy dojde ke změně poměrů zpravidla na straně zavázané osoby k výměnku, a začlenil do občanského zákoníku ustanovení § 2710, které mimo jiné stanoví, že „změní-li se poměry tou měrou, že na osobě zavázané k výměnku nelze spravedlivě požadovat, aby setrvala při naturálním plnění, a nedohodnou-li se strany, může soud na návrh osoby zavázané k výměnku rozhodnout, že se naturální výměnek zcela nebo zčásti nahradí peněžitým důchodem“.

Tímto je tedy řešen případ změny poměrů většinou dlouhodobější povahy, která je tak závažná, že nelze na povinném spravedlivě požadovat, aby poskytoval sjednané naturální plnění. Půjde například o situaci, kdy nastane u osoby zavázané k výměnku trvalé zhoršení zdravotního stavu znemožňující jí poskytovat dohodnutá plnění in natura. Nelze však do takových případů zahrnout pouze skutečnost, že se stane naturální plnění obtížnějším například z důvodu zhoršení stavu výměnkáře či přiměřeně se zvyšujících nákladů na péči o něj. Předpokládá se dohoda smluvních stran o změně závazku (s tím, že pokud byl výměnek zřízen jako věcné břemeno, nastávají věcněprávní účinky této změny až zápisem do veřejného seznamu), nedojde-li však k ní, je osoba zavázaná k výměnku aktivně legitimována k podání žaloby směřující k transformaci naturálního plnění na peněžitý důchod (tzv. plnění relutární), který dostatečně zajistí sjednané zaopatření výměnkáře.

Soud je navíc oprávněn, a to i bez návrhu, uložit osobě zavázané k výměnku složení zaopatřovací jistiny ve prospěch výměnkáře u provozovatele vhodného zaopatřovacího zařízení. Záleží na soudu, aby s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu a k původním ujednáním ve smlouvě o výměnku vybral vhodné zaopatřovací zařízení a stanovil výši zaopatřovací jistiny tak, aby nedošlo k ohrožení zaopatření výměnkáře.

Došlo-li k přeměně naturálního plnění na peněžité a poté se podstatně změnily poměry, může soud provést další změnu obsahu závazku z výměnku, a to změnou předchozí dohody stran či soudního rozhodnutí o změně závazku.

Zkáza stavby

Jak již bylo naznačeno výše, smyslem smlouvy o výměnku je především zaopatření výměnkáře a její ujednání budou tedy směřovat k zajištění bydlení pro výměnkáře zpravidla na dobu dožití, například formou služebnosti bytu či právem nájmu konkrétní nemovitosti. Vzhledem k tomu, že v praxi může nezřídka nastat situace, kdy dojde ke zkáze stavby, v níž bylo výměnkáři vyhrazeno obydlí, počítá s tímto ustanovení § 2711 OZ, když osobě zavázané k výměnku ukládá v takovém případě povinnost opatřit výměnkáři na vlastní náklad vhodné bydlení náhradní.[6] Náhradní bydlení by mělo svým rozsahem odpovídat původně sjednanému závazku a veškeré náklady, včetně těch provozních, půjdou k tíži osoby zavázané k výměnku. 

Účastníci

Účastníky smlouvy o výměnku budou zpravidla dosavadní odstupující vlastník jako výměnkář na straně jedné a nabyvatel předmětné nemovité věci zavazující se poskytnout výměnkáři plnění jako osoba zavázaná k výměnku. Oproti poslední úpravě ve středním občanském zákoníku z roku 1950, dle které šlo zřídit výměnek ve prospěch někoho jiného než dosavadního vlastníka, jen pokud byl na něj svou výživou odkázán a nejdéle na dobu této potřeby, může dnes na straně oprávněných i povinných existovat pluralita subjektů. Současný občanský zákoník výslovně počítá i se zřízením výměnku ve prospěch manželů. Dojde-li pak ke smrti jednoho z nich, výměnek nezaniká a ani se nezkracuje rozsah sjednaných plnění z výměnku. V souladu s § 3020 OZ se tato úprava použije obdobně i na případ registrovaných partnerů.

Výměnek jako věcné břemeno

Ačkoliv byl výměnek dle současné právní úpravy zařazen mezi práva obligační, jedna z jeho výhod spočívá v tom, že se umožňuje, aby byl smluvními stranami sjednán také jako věcné břemeno. Dá se očekávat, že takovéto ujednání, které zajistí účastníkům věcněprávní účinky (tj. působení erga omnes), bude volbou častější. Zápis věcného břemene do katastru nemovitostí ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona,[7] jako základní předpoklad vzniku výměnku s věcněprávními účinky, může totiž působit jako aspekt vyšší právní jistoty jak výměnkáře, tak i nového vlastníka převáděné nemovitosti.

Ustanovení § 2708 odst. 1 OZ pro případ, že je výměnek zřízen jako reálné břemeno, ukládá nabyvateli nemovité věci, aby učinil „vše, co je z jeho strany zapotřebí, aby výměnek mohl být zapsán do veřejného seznamu“. K úspěšnému zřízení a zápisu výměnku jako věcného břemene do katastru nemovitostí je žádoucí, aby se při vyplňování návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí v souladu s § 16 katastrální vyhlášky[8] mimo jiné uvedl výstižný popis obsahu a rozsahu výměnku podle listiny včetně označení výměnkáře a doby trvání výměnku (zpravidla na dobu života oprávněné osoby – výměnkáře).

V zájmu ochrany výměnkáře se předpokládá, že k zápisu vlastnického práva nabyvatele do veřejného seznamu dojde současně se zápisem výměnku. Zákon nicméně připouš­tí, aby se výměnkář zřekl zápisu do katastru nemovitostí. V takovém případě pak vzniká výměnek již účinností smlouvy o výměnku. Jak bylo zmíněno dříve v tomto příspěvku, zákon výměnkáři umožňuje, aby si pro sebe vkladem do katastru nemovitostí zapsal tzv. budoucí výměnek v časovém předstihu před samotným převedením nemovité věci novému vlastníku. 

 Povaha výměnku

Není náhodou, že právní úprava výměnku se v občanském zákoníku vyskytuje v rámci závazků ze zaopatřovacích smluv vedle smlouvy o důchodu. Osobní charakter smlouvy o výměnku je možné spatřovat zejména v ustanovení § 2713 a násl. OZ. Výslovně se zakazuje postoupení výměnku na třetí osobu. Ačkoliv cese výměnkové smlouvy není povolena, zákon připouští alespoň možnost postoupit právo na splatné (dospělé) dávky, avšak ne na ty, jejichž rozsah je určen podle osobních potřeb výměnkáře. Typicky může jít o případ, kdy byly v rámci smlouvy o výměnku sjednány dávky spočívající v peněžité rentě.

Obdobně jako u smlouvy o důchodu, právo na výměnek nepřechází na výměnkářovy dědice. Výměnek je tedy osobním závazkem, který zanikne zpravidla smrtí výměnkáře. Byl-li výměnek sjednán ve prospěch více osob, smrtí jednoho z oprávněných nezaniká, pouze se, na rozdíl od výměnku vyhrazeného manželům, krátí rozsah poskytovaných výměnkových plnění.

Dalším aspektem spojujícím instituty důchodu i výměnku je vyloučení možnosti odstoupit od smlouvy o výměnku v situaci, kdy osoba zavázaná k výměnku neplní své povinnosti a smlouva o převodu nemovité věci byla zřízena v souvislosti se zřízením výměnku. Zákon tímto sleduje zachování stavu vlastnických poměrů a zabránění případných spekulací a majetkových restitucí v důsledku odstoupení od smlouvy, a to i po dlouhé době po převodu nemovitosti nabyvateli. Vzhledem k tomu, že výměnek bude zpravidla sjednáván na dobu života výměnkáře, blíží se výměnková smlouva svým charakterem smlouvě odvážné, když nelze dopředu najisto očekávat, po jak dlouhou dobu bude osoba zavázaná povinna plnit výměnkáři sjednaná plnění. Na rozdíl od smlouvy darovací, která připouští odvolání daru pro nevděk, však dochází při převodu nemovitosti v souvislosti se zřízením výměnku k nezpochybnitelnému převodu vlastnického práva. V případě porušení povinností ze strany zavázané osoby je tedy výměnkář oprávněn domáhat se jejich splnění žalobou, a nikoliv odstoupit od smlouvy. Nicméně, celým novým občanským zákoníkem se prolíná zásada smluvní volnosti, a nic tedy nebrání výměnkáři, aby si možnost odstoupit od smlouvy výslovně ujednal.

Daňové souvislosti

Při úvahách o možnosti zřídit výměnek by rovněž měly být pečlivě zváženy i daňové aspekty celé transakce. Přijetí nového občanského zákoníku a celková rekodifikace soukromého práva se odrazily i v oblasti práva daňového. V rámci novely zákona o daních z příjmů[9] zákonodárce začlenil mezi tzv. ostatní příjmy dle § 10 odst. 1 písm. l) tohoto právního předpisu i příjem z výměnku. Bude záležet na konkrétním obsahu smlouvy o výměnku, nicméně plnění poskytovaná v rámci výměnku budou zpravidla podléhat zdanění. Otázkou také zůstává, jak bude příjem z výměnku, který může zahrnovat celou řadu rozličných plnění, oceněn.[10] Vzhledem k tomu, že ke zřízení výměnku dochází v souvislosti s převodem nemovité věci, je namístě, aby účastníci před uzavřením smlouvy posoudili i daňové důsledky z hlediska daně z nabytí nemovitých věcí[11] a daně z příjmů.[12]

Závěr

Opětovné zařazení úpravy smlouvy o výměnku do českého právního řádu představuje dle mého názoru jeden z přínosů občanského zákoníku. Jakkoliv je možné vnímat výměnek jako historický přežitek spojený s mezigeneračními převody hospodářských usedlostí, nebude překvapením, pokud nalezne své uplatnění i v majetkových uspořádáních moderní společnosti dvacátého prvního století. Tento komplexní nezcizitelný a neděditelný institut, který v sobě může zahrnovat celou řadu rozmanitých oprávnění a právních útvarů sloužících k zaopatření odstupujícího vlastníka nemovité věci, totiž ve spojení s možností jeho ukotvení jako věcného práva v katastru nemovitostí nabízí účastníkům jistou alternativu k doposud obvykle uzavíraným smlouvám o zřízení věcného břemene. Lze předpokládat, že se smlouva o výměnku opět stane jednou z voleb při úvahách o zajištění zachování určitého standardu životní úrovně pro stávajícího vlastníka nemovitosti při jejím převodu.

• Štítky:
• 2016