Notářská úschova nájemného

JUDr. Jana Kurková, notářská kandidátka, zástupkyně JUDr. Martiny Herzánové, notářky v Praze

 

 

V čísle 1/2015 časopisu Ad Notam byl uveřejněn článek o v praxi nejběžnějším typu notářské úschovy, o notářské úschově kupní ceny nemovitosti. Právní úpravou obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „občanský zákoník) a zákoně č. 358/1992 Sb., zákon o notářích a jejich činnosti (notářský řád), účinnou od 1.1.2014, vznikl „nový“ typ notářské úschovy, která je v současné době v praxi naopak jedním z nejméně běžných typů notářské úschovy, notářská úschova nájemného. Notářská úschova nájemného umožňuje nájemci prostor sloužících k zajištění jeho bytových potřeb nebo bytových potřeb členů jeho domácnosti, složit dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy.

Ačkoli je možné složit dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy až od ledna loňského roku, vztahuje se nová právní úprava i na nájmy vzniklé před nabytím účinnosti občanského zákoníku.1

 

Předmět notářské úschovy nájemného

Předmětem notářské úschovy nájemného mohou být pouze dlužné platby spojené s užíváním bytu nebo jejich část. Platbami spojenými s užíváním bytu jsou nájemné a zálohy nebo náklady za služby. Jiná plnění pronajímatel po nájemci požadovat nemůže a ani nemohou být mezi nájemcem a pronajímatelem vzájemně ujednána.

Vše, co bude níže uvedeno o notářské úschově dlužného nájemného, se vztahuje i na notářskou úschovu sporné části nájemného, dlužné částky záloh na úhradu nákladů za služby nebo sporné části těchto záloh na úhradu nákladů za služby (dále též jen „dlužné nájemné“).2

 

Platby spojené s užíváním bytu

Nájemné

Výše nájemného bývá zpravidla sjednána v nájemní smlouvě pevnou částkou. Není-li sjednána pevná výše nájemného, nemá to za následek neplatnost nájemní smlouvy. Pronajímatel má v takovém případě nárok na tzv. obvyklé nájemné, tedy nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v daném místě obvyklá pro nový nájem za obdobných smluvních podmínek.

V průběhu trvání nájemního vztahu je pronajímatel oprávněn nájemné zvýšit,3 ovšem pouze za předpokladu, že to není v nájemní smlouvě výslovně vyloučeno. Zvýšit nájemné lze jedenkrát za rok (lhůta počíná běžet od posledního zvýšení nájmu) anebo ve lhůtě dohodnuté v nájemní smlouvě, která ovšem nesmí být kratší než jeden rok. Míra zvýšení nájemného je dohodnuta smluvními stranami buď pevnou částkou anebo určitým koeficientem pro výpočet zvýšení.

Není-li takové dohody, lze nájemné zvýšit na základě návrhu na zvýšení zaslaného pronajímatelem nájemci. Pronajímatel musí dbát na to, aby nová výše nájemného nepřekročila výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a aby navržené zvýšení spolu se zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebylo celkově vyšší, než činí 20% nájemného. Vodítkem pro určení částky zvýšení může být nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nájemci zákon poskytuje lhůtu k vyjádření se k návrhu na zvýšení, která činí dva měsíce ode dne doručení návrhu na zvýšení.

Pokud nájemce s návrhem pronajímatele souhlasí, měl by o tom pronajímatele písemně uvědomit. Zvýšené nájemné pak začne platit počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu na zvýšení.

Pokud se ovšem nájemce ve stanovené lhůtě nevyjádří, může pronajímatel podat návrh soudu, aby o zvýšení rozhodl. Lhůta pro podání návrhu je tříměsíční a počíná běžet první den po uplynutí zákonné lhůty poskytnuté nájemci k vyjádření se k návrhu na zvýšení nájemného.

Soud není při rozhodování o nové výši nájemného vázán návrhem pronajímatele, omezen je pouze zákonem. Nová výše nájemného může být na základě rozhodnutí soudu i vyšší, než byla původně navrhovaná. Účinky zvýšení na základě rozhodnutí soudu o nové výši nájemného nastávají ode dne podání návrhu.

 

Zálohy nebo náklady spojené s užíváním bytu

Kromě nájemného je nájemce povinen hradit též zálohy na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním bytu, jejichž poskytování, nedojde-li mezi pronajímatelem a nájemcem k jiné dohodě, zabezpečuje pronajímatel (tj. zejména dodávku vody, tepla, odvoz odpadu apod.).4

Způsob rozúčtování služeb je upraven v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento zákon je vůči občanskému zákoníku zákonem speciálním. Způsob rozúčtování služeb, na které se uvedený zákon nevztahuje a na které se nevztahuje ani rozhodnutí cenového orgánu, se stanoví na základě dohody nájemce a pronajímatele, přičemž dohoda musí být učiněna před započetím nájemního vztahu. 

Pronajímatel provádí každoroční vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období5. Nájemce má právo v téže lhůtě nahlédnout do vyúčtování nákladů za minulé zúčtovací období a pořídit si z něho výpisy, opisy a kopie, resp. pronajímatel je povinen doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování na základě písemné žádosti nájemce, a to nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období.

Vyúčtování se neprovádí, ujednají-li si strany, že částka nájemného a částka za služby je sloučena do samostatné paušální částky. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby.

 

Splatnost nájemného a záloh na úhradu nákladů za služby

Nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce jinak, hradí se nájemné a zálohy nebo náklady na služby společně nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, kterým je kalendářní měsíc.

Případný přeplatek nebo nedoplatek záloh na poskytnuté služby je splatný k témuž dni, a to nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci, nedohodnou-li se strany jinak.

V případě prodlení, které přesahuje 5 dnů ode dne splatnosti, je ta ze smluvních stran, která se do prodlení dostala, povinna zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení. Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení jedno promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. To neplatí, pokud byl poplatek uplatněn podle jiného právního předpisu.

 

Notářská úschova nájemného

Mezi nájemcem a pronajímatelem může v průběhu trvání nájemního vztahu dojít ke sporu o výši dlužného nájemného nebo o povinnosti, které plynou pronajímateli z nájemní smlouvy (např. zajištění nerušeného užívání bytu). 6

Nájemce v takové situaci zpravidla přistoupí k tomu, že přestane hradit nájemné nebo nehradí nájemné v plné nebo zvýšené výši. Neplacení nájemného je zvlášť závažným porušením povinnosti nájemce zakládajícím právo pronajímatele dát výpověď z nájmu.7 K tomu, aby nedošlo k naplnění zákonného důvodu pro výpověď z nájmu, může nájemce složit dlužné nájemné do notářské úschovy. Zároveň se může domáhat, a to jakoukoli cestou (tedy i soudní prostřednictvím žaloby na plnění), poskytování plnění z nájemní smlouvy, ke kterým se pronajímatel zavázal, nebo takové výše nájemného, jež odpovídá ujednání v nájemní smlouvě, případně občanskému zákoníku.

 

Přijetí peněz do notářské úschovy nájemného

K přijetí peněz do notářské úschovy dochází buď sepsáním protokolu o notářské úschově nájemného (dále jen „Protokol“), anebo připsáním peněz na zvláštní účet notářské úschovy, není-i v Protokole nebo notářském řádu stanoveno jinak.

Protokol se sepisuje za účasti složitele, tedy nájemce (popř. nájemců). Účast pronajímatele není zákonem vyžadována ani zakázána.

Dochází-li k  přijetí peněz do notářské úschovy až jejich připsáním nebo složením na zvláštní účet, je notář povinen o této skutečnosti vždy vyrozumět nejen osobu složitele, ale též pronajímatele označeného v Protokole složitelem.

Složiteli se vydává jedno vyhotovení Protokolu. Pokud by se sepsání Protokolu účastnil i pronajímatel, vydá se mu jako účastníkovi též jedno vyhotovení Protokolu.

 

Povinnost složitele

Složitel, tedy nájemce, je povinen vyrozumět pronajímatele o složení dlužného nájemného do notářské úschovy.8 O této povinnosti by měl být notářem poučen, a to nejpozději při sepsání Protokolu. Vyrozumění by mělo být pronajímateli doručeno neprodleně po přijetí dlužného nájemného do notářské úschovy, přičemž způsob doručení není zákonem blíže určen. Nájemce by měl zvolit takový způsob vyrozumění, aby měl k dispozici doklad o jeho odeslání a doručení pronajímateli. Jako nejvhodnější se jeví zaslání formou doporučeného dopisu nebo osobní předání oproti potvrzení o převzetí. Vyloučeno není ani zaslání prostřednictvím datové schránky (za předpokladu, že ji mají obě smluvní strany zřízenou a že si tento způsob doručování písemností ujednaly v nájemní smlouvě). Domnívám se, že pokud se bude pronajímatel účastnit sepsání Protokolu, podpisem tohoto protokolu potvrzuje, že je srozuměn se složením dlužného nájemného do notářské úschovy.

 

Protokol o notářské úschově nájemného

Protokol o notářské úschově nájemného musí kromě základních náležitostí uvedených v § 88 odst. 1) písm. a) až c), e), g), i) až l) notářského řádu, tedy:

  • jména a příjmení notáře, jeho sídla, označení zvláštního účtu,

  • data a místa sepsání protokolu,

  • údaje o tom, že notáři byla prokázána totožnost, případně existence, složitele nebo jeho zástupce, anebo údaj o tom, že notář zná složitele nebo jeho zástupce osobně,

  • identifikačních údajů složitele, tedy nájemce, příjemce, tedy pronajímatele, označení účtu pro vydání peněz složiteli a není-li složitel majitelem účtu, tak identifikačních údajů majitele účtu,

  • údaje o výši peněžní částky a o měnové jednotce,

  • údaje o tom, že notář přijal peníze do notářské úschovy, přijímá-li je sepsáním Protokolu,

  • údaje o době trvání notářské úschovy, lhůtě a popřípadě podmínce stanovené notáři pro vydání peněz z notářské úschovy složiteli a způsobu doložení splnění podmínek notáři,

  • podpisu složitele nebo jeho zástupce, podpisu notáře a otisku jeho úředního razítka,

obsahovat též:

  • identifikační údaje osoby, která je pronajímatelem a označení nájemního vztahu,

popřípadě též:

  • údaj o tom, že notáři byla prokázána totožnost, případně existence, pronajímatele nebo jeho zástupce, anebo údaj o tom, že notář zná pronajímatele nebo jeho zástupce osobně.

Vyplývají-li z právního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem vzájemná plnění,9 lze na notářskou úschovu nájemného použít též ostatní ustanovení o notářské úschově peněz,10 tedy např.: Protokol bude v tomto případě sepsán za účasti obou smluvních stran nájemní smlouvy, peníze – předmět notářské úschovy nájemného – nemusí být v době sepsání Protokolu složeny nebo převedeny na zvláštní účet notářské úschovy atd.

Protokol o notářské úschově nájemného pak bude obsahovat nejen náležitosti shora uvedené, ale též:

  • lhůtu pro připsání peněz na zvláštní účet notářské úschovy a důsledek jejího nesplnění (je-li Protokol sepsán v době, kdy peníze na zvláštním účtu ještě nejsou připsány),

  • lhůty, případně podmínky, stanovené notáři pro vydání peněz z notářské úschovy příjemci a způsob doložení splnění podmínek notáři,

  • označení účtu nebo účtů u banky nebo u spořitelního či úvěrního družstva, na který nebo na které mají být peníze vydány z notářské úschovy příjemci a identifikační údaje osoby, která je jeho majitelem, není-li to příjemce.

Vyrozumění o přijetí peněz do notářské úschovy v tomto případě adresuje notář oběma účastníkům Protokolu.11 Povinnost složitele informovat pronajímatele o složení dlužného nájemného do notářské úschovy je v tomto případě nadbytečná, protože o skutečnosti, že došlo ke složení a přijetí peněz do notářské úschovy, je pronajímatel informován přímo notářem.

Vydání peněz z notářské úschovy nájemného

Notář je povinen o vydání peněz z notářské úschovy nájemného vyrozumět pronajímatele, označeného složitelem v Protokole, dochází-li k vydání peněz z notářské úschovy nájemného složiteli (nájemci).

 

 

Zpět