Notářská úschova kupní ceny nemovitosti

Mgr. David Kittel, notářský kandidát, trvalý zástupce  JUDr. Marie Kuželkové, notářky se sídlem v Plzni

 

Mezi v praxi nejčastější typ notářských úschov patří úschova peněz za účelem jejich vydání dalším osobám, sloužící pro zajištění dluhu, zvláště pak dluhu spočívajícího v povinnosti kupujícího zaplatit kupní cenu prodávajícímu v případě úplatného převodu vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí.

ÚČEL ÚSCHOVY

Pokud jde o zaplacení kupní ceny, je typické, že strany kupní smlouvy mají protikladné zájmy. Zatímco kupující by rád zaplatil kupní cenu až po nabytí vlastnického práva k věci, prodávající by rád zcizil své vlastnické právo k věci až po obdržení kupní ceny. V případě převodu vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí kvůli povinnému řízení o povolení vkladu vlastnického práva u katastrálního úřadu vzniká časová prodleva mezi okamžikem uzavření kupní smlouvy a okamžikem jistoty stran této smlouvy o uskutečnění převodu vlastnického práva k věci z prodávajícího na kupujícího, v níž je vhodné tyto protikladné zájmy prodávajícího a kupujícího zajistit ve prospěch obou. Takové zajištění může poskytnout třetí osoba, která kupní cenu během této časové prodlevy uschová, a podle výsledku řízení o povolení vkladu ji vyplatí prodávajícímu, nebo vrátí zpět kupujícímu.

Je-li touto třetí osobou notář, vykonává tuto činnost ze zákona nezávisle, a především nestranně. Znamená to, že úschovu provádí právně vzdělaný a zkušený odborník, jenž žádnou ze stran nezvýhodňuje, naopak dbá na jejich rovné postavení, a jenž se při své činnosti řídí a je vázán toliko právními předpisy.

MODERNÍ NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Pravidla pro přijetí peněz do notářské úschovy a pro jejich vydání z notářské úschovy stanoví zejména notářský řád. Od 1. 1. 2014 došlo k novele tohoto právního předpisu, která přinesla zjednodušení těchto pravidel, a přispěla tak ke zvýšení konkurenceschopnosti notářské úschovy mezi úschovami prováděnými jinými subjekty. Například byly usnadněny úschovy kupních cen poskytovaných z bankovních úvěrů, nebo byly zavedeny distanční úschovy (úschovy na dálku).

PŘIJETÍ PENĚZ DO NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Mají-li být peníze přijaty do notářské úschovy za účelem zajištění dluhu, sepíše notář o úschově peněz za účasti složitele a příjemce protokol, jehož náležitosti stanoví notářský řád a jímž se v podstatě naváže právní vztah mezi složitelem, příjemcem a notářem a ujednají podmínky notářské úschovy. Po dlouhá léta bylo možné sepsat protokol o notářské úschově pouze po předání peněz notáři do úschovy. Zmíněná novela notářského řádu však vyhověla požadavku praxe a umožnila sepsat protokol o notářské úschově již před předáním peněz notáři, a dokonce ujednat podmínky úschovy nejen bez současné přítomnosti složitele a příjemce u jednoho notáře, ale i u různých notářů. Jestliže není protokol o notářské úschově sepsán za účasti složitele a příjemce, potom je sepsán jen s jedním z nich, a ten, který se sepisu protokolu neúčastnil, je povinen v určené lhůtě obsah protokolu v dodatku k protokolu schválit a bez výhrad přijmout návrhy na ujednání mezi složitelem a příjemcem v protokolu obsažené, jinak k úschově nedojde. Dodatek k protokolu může sepsat na dožádání notáře i jiný notář se sídlem na území České republiky. Je tedy například možné ujednat podmínky úschovy ještě dříve, než banka uzavře se složitelem smlouvu o úvěru, a peníze poskytnuté na základě uzavřené smlouvy o úvěru tak mohou být bankou převedeny přímo na účet notářské úschovy uvedený v protokolu o úschově. Je rovněž například možné, aby peníze do úschovy přijal notář se sídlem v Plzni na základě protokolu o úschově, který ve své kanceláři sepsal se složitelem, a na základě dodatku k tomuto protokolu, který ve své kanceláři sepsal s příjemcem notář se sídlem v Uherském Hradišti.

PŘEDPOKLADY PŘEDÁNÍ PENĚZ DO NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Před sepisem protokolu o notářské úschově, případně dodatku k protokolu, lze peníze předat do úschovy na základě žádosti složitele o přijetí peněz do notářské úschovy. Náležitosti žádosti stanoví notářský řád. Žádost může být písemná nebo ústní, v takovém případě notář za přítomnosti složitele vyhotoví o jeho žádosti záznam. V případě, že peníze budou do notářské úschovy předány až po sepisu protokolu o notářské úschově, případně dodatku k protokolu, výše uvedená žádost se nepodává.

PŘEDÁNÍ PENĚZ DO NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Není-li dán důvod pro odmítnutí přijetí peněz do notářské úschovy, notář složiteli sdělí označení účtu notářské úschovy, zpravidla jej uvede v záznamu o žádosti o předání peněz do notářské úschovy, nebo v protokolu o notářské úschově. Předáním peněz do úschovy se pak rozumí jejich složení v hotovosti nebo bezhotovostní převod na účet notářské úschovy. Jiným způsobem nelze notáři do úschovy peníze předat.

ÚČET NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Účet notářské úschovy je účet zřízený uzavřením smlouvy o běžném účtu mezi notářem a bankou. Smlouva musí obsahovat zvláštní ustanovení stanovená kancelářským řádem (předpisem přijatým sněmem Notářské komory České republiky), například závazek notáře, že tento účet bude používat jen v souvislosti s činností notáře stanovenou zákonem nebo závazek banky, že nebude uplatňovat ve vztahu k účtu své nároky vůči notáři jako majiteli účtu. Na účtu notářské úschovy nesmí mít notář uloženy vlastní peněžní prostředky. Pro každou úschovu peněz pak musí notář zřídit samostatný účet.

POVINNÁ IDENTIFIKACE OSOB

Hned několik právních předpisů ukládá notáři povinnost identifikovat osoby v souvislosti s úschovou peněz. Notářský řád uvádí, že je třeba, aby složitel a příjemce, nebo jejich zástupci, prokázali notáři svoji totožnost úředním průkazem, ledaže je notář zná osobně. Nepřipouští se, jak je tomu v případě sepisu notářského zápisu, prokázat totožnost svědky totožnosti. Jde-li o právnickou osobu, je její zástupce povinen prokázat vedle své totožnosti i existenci právnické osoby, zpravidla výpisem z veřejného rejstříku. Není-li notáři totožnost, případně existence, prokázána, notář protokol o notářské úschově, případně dodatek k protokolu, nesepíše a odmítne požadované přijetí peněz do notářské úschovy. Protože je skutečný vlastník peněžních prostředků složených nebo převedených na účet notářské úschovy odlišný od majitele tohoto účtu, je notář podle zákona o bankách povinen za účelem pojištění pohledávek z účtu oznámit tuto skutečnost bance a identifikovat pro banku skutečného vlastníka složených peněžních prostředků. Zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu pak stanoví notáři povinnost zaznamenat a ověřit z průkazu totožnosti, jsou-li v něm uvedeny, identifikační údaje složitele a příjemce, nebo jejich zástupce, a dále zaznamenat některé údaje na průkazu totožnosti a zkontrolovat shodu podoby osoby s vyobrazením v průkazu totožnosti. Je-li složitelem nebo příjemcem právnická osoba, potom vedle výše uvedených údajů o jejím zástupci zaznamená a ověří z příslušného dokladu její existenci.

VYDÁNÍ PENĚZ Z NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Protokol o notářské úschově peněz za účelem zajištění dluhu obsahuje mj.:

n 
označení účtu (účtů), na který (které) mají být peníze z notářské úschovy vydány příjemci, případně složiteli,

n 
ujednání o podmínkách stanovených notáři pro vydání peněz příjemci, případně složiteli, o způsobu doložení splnění podmínek notáři, a o lhůtách, ve kterých má notář po doložení splnění podmínek peníze z úschovy vydat a

n 
ujednání příjemce a složitele o době trvání úschovy.

Peníze lze z notářské úschovy vydat pouze příjemci, případně složiteli, a to pouze jejich bezhotovostním převodem na účet pro vydání peněz příjemci, případně složiteli. Příjemce, případně složitel, nemusí být majitelem účtu, na který jsou peníze z notářské úschovy vydány; v takovém případě musí být ale v protokolu o notářské úschově uvedeny i identifikační údaje osoby, která jeho majitelem je. V praxi se například část peněz z notářské úschovy vydává příjemci na účet místně příslušného správce daně za účelem zaplacení daně z nabytí nemovitosti (v tomto případě se ale nejedná o zajištění dluhu spočívajícího v zaplacení daně ve smyslu zajištění dluhu notářskou úschovou; fakticky však takové vydání části peněz z notářské úschovy na účet pro vydání peněz příjemci, jímž na účet místně příslušného správce daně, jako zajištění takového dluhu působí). Jako účet pro vydání peněz složiteli pak může být například uveden účet banky, která složiteli poskytla peněžní prostředky na základě uzavřené smlouvy o úvěru.

Příjemci notář vydá peníze z úschovy v případě, že notáři bude doloženo splnění podmínek pro vydání peněz příjemci, i když poté dojde ke skončení doby trvání úschovy. Jestliže však nelze příjemci vydat peníze na účet pro vydání peněz příjemci a neoznačí-li příjemce na výzvu notáře jiný účet pro vydání peněz příjemci, vydá notář peníze z notářské úschovy po skončení doby trvání úschovy složiteli, ledaže je v protokolu o notářské úschově uvedeno, že v době od doložení splnění podmínek pro vydání peněz příjemci do doby vydání peněz z notářské úschovy příjemci náleží peníze v notářské úschově příjemci, potom se má za to, že je příjemce vůči notáři v prodlení, a notář peníze pro příjemce uloží do úschovy u soudu podle zákona o zvláštních řízeních soudních.

Složiteli notář vydá peníze z úschovy, mimo výše uvedený případ, bude-li notáři doloženo splnění podmínek pro vydání peněz složiteli, nebo nebude-li v době trvání notářské úschovy notáři doloženo splnění podmínek pro vydání peněz příjemci. V době trvání úschovy může notář vydat peníze z úschovy složiteli, aniž by bylo notáři doloženo splnění podmínek pro vydání peněz složiteli, pouze se souhlasem příjemce. Jestliže nelze složiteli vydat peníze na účet pro vydání peněz složiteli a neoznačí-li složitel na výzvu notáře jiný účet pro vydání peněz složiteli, potom se má za to, že je složitel vůči notáři v prodlení, a notář peníze pro složitele uloží do úschovy u soudu podle zákona o zvláštních řízeních soudních.

Dobou vydání peněz z notářské úschovy se rozumí okamžik připsání vydané peněžní částky na účet pro vydání peněz příjemci, případně na účet pro vydání peněz složiteli.

Doložení splnění podmínek pro vydání peněz z úschovy je záležitostí příjemce nebo složitele, případně jiných jimi určených osob. Notář není povinen posuzovat, zda ke splnění podmínek pro vydání z úschovy došlo, aniž by mu jejich splnění bylo doloženo způsobem ujednaným v protokolu o notářské úschově.

ODMĚNA NOTÁŘE

Odměna notáře za přijetí peněz do úschovy je stanovena notářským tarifem (předpisem přijatým sněmem Notářské komory České republiky). Tarifní hodnotou je výše peněžní částky přijaté do notářské úschovy. Základní odměna notáře činí z prvních 100 000 Kč 1,2 % tarifní hodnoty, z přebývající částky až do 500 000 Kč tarifní hodnoty 0,6 %, z přebývající částky až do 1 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,4 %, z přebývající částky až do 10 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,2 % a z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,1 %, vždy však nejméně 1 000 Kč. Částka nad 30 000 000 Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává. Notářská úschova peněz může být provedena samostatně. Přijímá-li však notář do úschovy peníze v souvislosti s notářským zápisem o právním jednání, který sepsal, je odměna notáře za přijetí peněz do úschovy jen částečná, a sice ve výši jedné desetiny odměny základní, například je-li úschova prováděna notářem v souvislosti s kupní smlouvou sepsanou ve formě notářského zápisu, který notář též sepsal.

BEZPEČNOST NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY

Notář odpovídá za újmu, kterou příjemci nebo složiteli způsobil v souvislosti s přijetím peněz do notářské úschovy, a to i tehdy, byla-li újma způsobena pracovníky notáře. Odpovědnosti se notář zprostí jen, prokáže-li, že újmě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které na něm bylo možno požadovat. Předpokladem pro výkon činnosti notáře je proto trvající pojištění odpovědnosti notáře za újmu vzniklou v souvislosti s jeho činností.

Zabránit excesům, jakým může být například zpronevěra, má nepochybně za cíl, vedle pravidelných kontrol notářských úřadů ze strany notářské komory a Ministerstva spravedlnosti, i proces, který předchází jmenování osoby notářem, a sice konkurz na obsazení uvolněného notářského úřadu zkoumající profesní i osobní předpoklady vykonávat činnost notáře. Tímto předpokladem pro výkon funkce se notáři liší například od advokátů, kteří takovým konkurzem neprocházejí.

Bylo uvedeno, že složit peníze do notářské úschovy lze pouze jejich složením v hotovosti nebo bezhotovostním převodem na účet notářské úschovy. Peníze v notářské úschově nesouvisí tolik s osobou notáře, jako s jeho úřadem. Notář je totiž osoba, kterou stát pověřil notářským úřadem – souborem pravomocí k výkonu notářství a k další činnosti stanovené zákonem, přičemž výkonem notářství je mj. i přijímání peněz do notářské úschovy. V případě, že notář je odvolán, nebo zemře, převezme úschovu peněz notář, který byl jmenován do uvolněného notářského úřadu, nebo regionální notářská komora, byl-li notářský úřad po jeho uvolnění zrušen. Peníze v notářské úschově tudíž nespadají do pozůstalosti po notáři, ani nejsou součástí majetkové podstaty, ani nemohou být předmětem exekuce nařízené vůči notáři. Za tímto účelem jsou rovněž peníze přijaté do notářské úschovy vedeny na zvláštním, od majetku notáře a od  peněz přijatých do jiných notářských úschov odděleném, běžném účtu, jak bylo popsáno výše. Pohledávky z účtu notářské úschovy jsou pak pojištěny Fondem pojištění vkladů pro případ neschopnosti banky dostát svým závazkům z vkladů.

V neposlední řadě slouží k bezpečnosti peněz přijatých do notářských úschov jistě i jejich evidence. Pro evidenci úschov vede notář ve svém úřadu knihu notářských úschov. Notářská komora České republiky pak vede centrální evidenci peněz připsaných na účty notářských úschov, do níž je notář povinen připsání peněz na účet notářské úschovy nebo vydání peněz z úschovy neprodleně nahlásit.

 

Zpět