Stanovy společenství vlastníků – změny od 1. 1. 2014 nejenom z pohledu notáře

Mgr. Svatava Trčková

JUDr. Milan Cellar

I. Prameny právní úpravy

Od 1. 1. 2014 se právní úprava společenství vlastníků přesunula přímo do nového občanského zákoníku, zák. č. 89/2012 Sb.,^[1] jenž zároveň zrušil zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. a vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Původních pět paragrafů zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. nahradilo 23 paragrafů nového občanského zákoníku. Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku se tím odstraňuje stav, kdy byly dosud některé významné otázky řešeny na úrovni podzákonného právního předpisu, což se jevilo jako dosti problematické. Samotná problematika společenství vlastníků je upravena v ustanovení § 1194–1216 nového občanského zákoníku. K pochopení všech souvislostí je dále zapotřebí nastudovat minimálně celou úpravu spoluvlastnictví (ust. § 1115-1239 NOZ), zejména bytového spoluvlastnictví (ust. § 1158-1222 NOZ). Nesmíme zapomenout ani na část první nového občanského zákoníku, zejména na úpravu obecných ustanovení o právnických osobách, (§ 118-209), a na úpravu spolku (ust. § 214-254, ust. § 258-302 NOZ) s ohledem na přiměřené použití ustanovení o spolku v případě, že z ustanovení o společenství vlastníků nevyplývá něco jiného (ust. § 1221 NOZ).

Dalším pramenem právní úpravy je nařízení vlády č. 366/ /2013 Sb., které upravuje způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, vymezuje části nemovité věci, které jsou společné, a upravuje podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

Vznik společenství vlastníků upravuje také zák. č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkách a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů. Tento zákon upravuje převod vlastnického práva k jednotkám u bytových družstev vzniklých před 1. 1. 1992 a jejich právních nástupců, vystavěných s pomocí státu (a k jednotkám vzniklým nástavbou v těchto domech) a také vznik společenství vlastníků v těchto bytových domech.

Pravidla pro příspěvky na úhradu cen služeb a pro způsoby určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky, která představují nově od 1. 1. 2014 obligatorní náležitost stanov, upravují zejména:

• zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,

• vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele,

• zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií,

• zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu,

• zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech,

• vyhláška č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších před­pisů.

Na okraj ještě upozorňujeme na změny provedené v zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích. Z tohoto zákona bylo vyňato osvobození od soudních poplatků pro společenství vlastníků. Za první zápis společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek se tak vybere 6 000 Kč, za každou změnu 2 000 Kč (položka 11 přílohy).

II. Dopad nové právní úpravy pro společenství vlastníků vzniklá  před 1. 1. 2014

Právní povaha právnických osob (tedy rovněž společenství vlastníků) se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku ode dne nabytí jeho účinnosti (ust. § 3041 odst. 1 NOZ). Novým občanským zákoníkem se tak budou řídit nejen společenství vlastníků vzniklá od 1. 1. 2014, ale rovněž společenství vlastníků vzniklá do 31. 12. 2013. Tato společenství vlastníků pak mají povinnost do 3 let ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku přizpůsobit své stanovy jeho donucujícím ustanovením. Neučiní-li tak, soud je k tomu vyzve a stanoví jim ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu. Uplyne-li tato lhůta marně, soud může společenství vlastníků uložit pokutu. Sankce v podobě zrušení společenství vlastníků zřejmě nepřipadá v úvahu v případě povinnosti existence této právnické osoby ze zákona.

Svůj název musí společenství vlastníků přizpůsobit požadavkům nového občanského zákoníku do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti. Není povinno tak učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívá-li svůj název dlouhodobě a je-li pro ně tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat (ust. § 3042 NOZ).

Speciální skupinu tvoří společenství vlastníků vzniklá před 1. 1. 2014 ex lege, na základě právních skutečností uvedených v ust. § 9 odst. 3 a 4 zák. č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů nebo dnem účinnosti zákona č. 103/2000 Sb., která doposud nepřijala vlastní stanovy, a proto se jejich právní poměry řídí vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády. Podle výkladového stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti,^[2] mohou tato společenství vlastníků i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku nadále vycházet ze vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 371/2004 Sb., i když je tento právní předpis nabytím účinnosti nového občanského zákoníku zrušen. Tyto vzorové stanovy se u těchto společenství vlastníků staly součástí jejich vnitřních právních poměrů.

V této souvislosti upozorňujeme na skutečnost, že stanovy společenství vlastníků vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě (ust. § 1200 odst. 3 NOZ). Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě (ust. § 564 NOZ). Pokud tedy bude o změně stanov rozhodovat na svém zasedání shromáždění, musí být o tomto rozhodnutí pořízen notářský zápis. K formě plné moci k zastoupení na orgánu právnické osoby vydala Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti stanovisko,^[3] podle kterého, pokud je stanovena povinnost pořizovat notářský zápis o rozhodnutí orgánu právnické osoby, nevyplývá z této povinnosti požadavek udělit k účasti na rozhodování tohoto orgánu plnou moc ve formě notářského zápisu. K zakotvení práva vlastníka jednotky nechat se na zasedání shromáždění zastoupit na základě plné moci dále srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu, NS sp. zn. 29 Cdo 3399/2010, podle kterého ze zákona neplyne oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění vlastníků jednotek zastoupit, nicméně Nejvyšší soud je přesvědčen, že takové právo vlastníka jednotky mohou založit stanovy společenství.

III. Možnost odchylné právní úpravy  ve stanovách

Podle důvodové zprávy se u nového občanského zákoníku klade důraz na dispozitivnost ustanovení, tedy možnosti, aby si osoby uspořádaly soukromá práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy. Kogentní ustanovení, od kterých se nelze odchýlit, mají být v novém občanském zákoníku výjimečná.

Z ust. § 1 odst. 2 nového občanského zákoníku vyplývá, že si osoby mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nedojde-li tím k porušení:

• výslovného zákonného zákazu,

• dobrých mravů,

• veřejného pořádku, ^[4]

• práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

Pro tu část právních pravidel, která jsou obsažena v části třetí nového občanského zákoníku, se však lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon (ust. § 978 NOZ).

U každého ustanovení zákona tedy bude nutno zvážit, zda je kogentní nebo dispozitivní s ohledem na shora uvedená pravidla. Mnohdy si budeme muset počkat, v případě nejednoznačného výkladu o dispozitivnosti nebo kogentnosti, až na názor soudu. V této souvislosti je jistě vítanou aplikační „pomůckou“ názor velkého senátu Nejvyššího soudu, ^[5] podle kterého „...při pochybnostech, zda je občanskoprávní norma kogentního nebo dispozitivního charakteru, je třeba dát v souladu se zásadami, kterými jsou občanské právo a občanský zákoník ovládány (srov. zejména princip obecné svobody – autonomie jednání zakotvený v článku 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod), přednost závěru, že norma má dispozitivní charakter.“

IV. Vybrané problémy, týkající se vzniku společenství vlastníků a tvorby jejich stanov

Podle nové právní úpravy vznikají společenství vlastníků zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tomuto vzniku předchází založení, tedy aktivní úkon vlastníků bytových jednotek. Společenství vlastníků již nebudou vznikat bez dalšího, po splnění zákonem stanovených podmínek, jako tomu bylo doposud, ale v důsledku právního jednání jeho budoucích členů. Nepůjde-li o případ upravený v zákoně č. 311/2013 Sb., bude ke schválení stanov nutná jednomyslnost (§ 1200 odst. 1 NOZ). Nově jsou vlastníci jednotek nuceni k založení společenství vlastníků tím, že pokud nevyhoví zákonnému příkazu, dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám (ust. § 1198 odst. 2 NOZ, k tomu dále srovnej výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ^[6]).

Dalším motivačním prvkem pro zakládání společenství vlastníků i v těch domech, kde vznik společenství vlastníků není obligatorní (ust. § 1199 NOZ) je ručení členů společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (ust. § 1194 odst. 2 NOZ), na rozdíl od solidární odpovědnosti (běžných) spoluvlastníků společné věci podle ust. § 1127 NOZ.

Dle ust. § 1185 odst. 2 NOZ bude nutné, aby spoluvlastníci jednotky zmocnili společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění! S ohledem na právní jistotu a předcházení sporům lze doporučit písemnou formu plné moci. Obecně se užijí ustanovení o zastoupení a plné moci podle ust. § 436–449 NOZ. O ustanovení společného zástupce a o vzájemných právech a povinnostech bude zřejmě platit přiměřeně ustanovení § 1134–1138 NOZ o správci společné věci. Podle některých názorů^[7] nemusí být zástupcem spoluvlastník jednotky. V případě, že je mezi spoluvlastníky spor o určení společného zástupce, uplatní se ust. § 1139 odst. 2 NOZ. V případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění, se pro případ neshody mezi manžely užije ustanovení o správě majetku v zákonném režimu dle ust. § 713 a násl. NOZ (zejména ust. § 714 odst. 1 NOZ), správě majetku ve smluveném režimu dle ust. § 722 a násl. NOZ nebo správě majetku v režimu založeném rozhodnutím soudu dle ust. § 728 NOZ. Zřejmě spíše výjimečně bude rozhodování spadat pod záležitosti nemajetkové povahy upravené v ust. § 693- 695! NOZ

Rovněž úprava statutárního orgánu doznala změn. Dle nového občanského zákoníku je statutárním orgánem výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Nejde pouze o terminologickou změnu, kdy původní „pověřený vlastník“ je nahrazen současným „předsedou společenství vlastníků.“ Domníváme se, že nová právní úprava stanoví jasný požadavek, aby stanovy určily, zda statutárním orgánem je výbor, nebo předseda společenství vlastníků, na rozdíl od benevolentnějšího zákona o vlastnictví bytů, podle kterého v případě, že nebyl zvolen výbor, pověří shromáždění výkonem jeho funkcí pověřeného vlastníka a ve stanovách tak mohla být obsažena alternativa statutárního orgánu. S ohledem na dosud neexistující soudní praxi je však možné, že toto ustanovení bude vyloženo opačně. Pokud však chtějí mít zakladatelé společenství vlastníků jistotu, že jejich společenství vlastníků bude zapsáno do rejstříků společenství vlastníků, je vhodnější akceptovat přísnější výklad zákona.

Počet členů výboru musí být ve stanovách určen zcela určitě, nepřípustné je určení jen minimálním počtem – např. výbor má nejméně tři členy^[8]. Na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013 není stanoven minimální počet. U funkčního období člena statutárního orgánu odpadla maximální hranice. Je tak na zvážení členů shromáždění, jakou délku do stanov zakotví. Není-li stanoveno jinak, zastupují členové výboru společenství vlastníků každý samostatně, nikoliv pouze předseda výboru. Člen statutárního orgánu již nemusí být člen společenství vlastníků. Dosavadní brzdou pro rozdělení některých domů ve vlastnictví bytových družstev na jednotky, jejich převod do vlastnictví členům těchto družstev a vzniku společenství vlastníků, byla obava ze ztíženého prosazení zásadních rozhodnutí v nejvyšším orgánu. Na rozdíl od členské schůze bytového družstva rozhodovalo shromáždění vlastníků podle zákona o vlastnictví bytů o zásadních otázkách nesrovnatelně vyššími většinami.

Podle nového občanského zákoníku (ust. § 1206 odst. 2 NOZ) je shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, nepožadují-li stanovy nebo zákon vyšší počet hlasů. Výkladový problém nastane snad jen v situaci, kdy se budou měnit stanovy. K jejich schválení při založení společenství vlastníků je třeba souhlasu vlastníků všech jednotek. Nabízí se tedy otázka, zda i k jejich změně je nutná tato drakonická většina, nebo zda postačí prostá většina přítomných, případně kvalifikovaná většina určená stanovami. Odborná literatura se této problematice výslovně nevěnuje,^[9] ale z jejího obsahu lze vyvodit, že nepovažuje pro změnu stanov nutnou 100% většinu. Je nepochybné, že požadavek 100% většiny by v řadě společenství vlastníků jakoukoliv změnu stanov přijetím rozhodnutí na zasedání shromáždění znemožnil.

Další novinkou je pak možnost shromáždění za podmínek stanovených v ust. § 1210 an. NOZ rozhodovat mimo zasedání, tzv. hlasováním „per rollam,“ které podle některých výkladů dosavadní právní úpravy možné nebylo.

Nově tvoří jednu z povinných obsahových náležitostí stanov určení pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu. Doposud se tato pravidla vyskytovala v tzv. domovních řádech. Lze v nich řešit umísťování vývěsek, označení správce domu, pravidla pro úklid domu a podobně. Vzhledem ke skutečnosti, že „domovní řád“ tvoří součást stanov, k jejichž změně je zapotřebí forma veřejné listiny, doporučujeme v něm upravit pouze taková pravidla, která jsou podstatná, mezi členy společenství vlastníků nesporná a jejichž změna nebude příliš častá.

Shora uvedené změny jsou jen částí toho, s čím se musí vypořádat tvůrce stanov společenství vlastníků. Autoři tohoto článku připravili návrh znění stanov se zapracovanými legislativními změnami a komentářem odborné veřejnosti k jednotlivým bodům, které budou uveřejněny na www.nkcr-forum.cz

• Štítky:
• 2014